10 Yıllık Tahvil Getirileri ve Faiz Görünümü
Konut talebi, faiz oranlarındaki hafif düşüşle birlikte son iki haftada istikrara kavuştu ve nihayet %7'nin altındaki konut kredisi faizlerine dönüş için net bir yol haritası görebiliyoruz. 10 yıllık tahvil getirisinin %5,35'in üzerinde kapanma potansiyeli taşıdığı ve bunun da tahvil satışlarını tetikleyerek mortgage faizlerini %8'in üzerine taşıyabileceği zorlu Ekim ayını geride bıraktık. Elbette bu senaryo gerçekleşmedi ve 10 yıllık tahvil getirisi kritik destek seviyesini korumayı başardı.
Fed Başkanı Kevin Warsh, sıkılaşan para politikasının bazı yapay zeka şirketleri için finansal acı yarattığını belirtti.
Bugün 10 yıllık tahvil getirisinin %5'in altına inmesi ve mortgage faizlerinin %8'den ziyade %7'ye yakın seyretmesi, bu ayın bize %7'nin altındaki faizler için açık bir yol olduğunu gösterdiğini kanıtlıyor. Sadece son iki haftadaki hareket bile haftalık bekleyen konut satış verilerimizdeki talebi stabilize etti. Bu Cadılar Bayramı gününde, faizleri daha aşağı çekmek için nelerin gerçekleşmesi gerektiğine bir göz atalım.
2026 HousingWire tahminlerimde mortgage faizlerinin %5,75 ile %6,75 arasında, 10 yıllık tahvil getirisinin ise %3,80 ile %4,60 arasında dalgalanacağını öngörmüştüm.
Ekonomik Değişkenler ve Faiz Yolu
Geçtiğimiz hafta Fed haftasıydı. Federal Reserve, haftalardır yapay zekanın enflasyonist etkileri hakkında giderek daha fazla konuşuyor. Doğal olarak, yapay zeka şirketleri borç finansmanı sorunları yaşadığında ve bazıları beklentileri karşılayamadığında, yüksek petrol fiyatlarına ve güçlü ekonomik verilere rağmen 10 yıllık tahvil getirisi aşağı yönlü hareket etti.
Ancak bir an için İran ile olan çatışmanın sona erdiğini hayal edin: Petrol 67 ile 82 dolar arasında işlem görüyor olurdu. Ticaret savaşı 2.0'ın kötüleşmediğini ve bir yapay zeka yavaşlaması yaşandığını düşünün; işte size daha düşük mortgage faizleri için üçlü formül. Çok radikal bir şey değil ama kesinlikle %7'nin altı mümkün. Faizler %6,64'ün altına düştüğünde konut talebinin neler yapabileceğini hepimiz gördük.
Dolayısıyla %7'ye giden bir yol var, ancak yapay zeka hikayesi toparlanırsa, çatışma bitmezse ve ticaret savaşı devam ederse faizlerin %7'nin üzerinde kalması için de bir yol var. Bu durum, elbette ekonomik verilerin son zamanlarda olduğu gibi çok pozitif kalmasını gerektirir. 10 Eylül'den bu yana 10 yıllık tahvil getirisinde net bir 'omuz-baş-omuz' formasyonu oluştu, bu da yukarıda bahsettiğim senaryonun gerçekleşerek bizi %7'nin altına taşıyabileceğini gösteriyor.
Mortgage Spread'leri ve Piyasa Dinamikleri
Mortgage spread'leri (faiz farkları) son zamanlarda kötüleşti ancak hala çok yıllık düşük seviyelerine yakın seyrediyor. Spread'lerin %3'ten ziyade %2'ye yakın olmasının ne kadar önemli olduğunu vurgulamalıyım; eğer durum böyle olmasaydı, mortgage faizleri şu anda %8'in üzerinde olurdu. Sadece bu da değil, 10 yıllık tahvil getirisinde çok daha büyük bir düşüş olmadan mortgage faizlerini tekrar %7'ye yaklaştırmak imkansız olurdu.
Bununla birlikte, 10 yıllık tahvil getirisi düştüğünde, spread'ler büyük bir yükselişin ardından genişleyebilir çünkü görevleri oynaklığı sıkıştırmaktır. Bu durum zamanla etkisini yitirir ve tekrar aşağı yönelebiliriz. Görmek istemediğiniz şey, Fed'in aniden rotasını değiştirip devasa bir faiz artırım döngüsüne başlaması veya Silicon Valley Bank krizi gibi bir kredi olayıdır.
Tarihsel olarak mortgage spread'leri %1,60 ile %1,80 arasında değişmiştir. Geçen hafta spread'ler haftalık bazda %2,23 seviyesinde sabit kaldı. Geçen haftaki mortgage faizlerini, 10 yıllık tahvil getirisinin mevcut seviyesi göz önüne alındığında son üç yıldaki durumlarıyla karşılaştıralım: 2023'ün en kötü spread seviyelerine sahip olsaydık, mortgage faizleri bugün %7,27 değil %8,15 olurdu. 2024'ün en kötü seviyeleri olsaydı %7,77, 2025'in en kötü seviyeleri olsaydı %7,58 olurdu.
Konut Piyasası Verileri: Bekleyen Satışlar ve Envanter
Bekleyen konut satış verilerimiz haftalık bir perspektif sunuyor, ancak tatiller ve kısa vadeli dalgalanmalar sonuçları etkileyebilir. Bu haftalık verinin satış rakamlarına yansıması genellikle 30-60 gün sürer. Son iki haftanın anahtarı şu: %7'nin üzerinde olsa bile daha düşük faizler talebi stabilize etti, çünkü haftalık bekleyen konut satışlarımız iki hafta öncesine göre hala daha yüksek.
Son üç yıl 10 aydır geçerli olan kural şudur: Konut talebi genellikle faizler %6,64'ün altındayken ve %6'ya doğru ilerlerken büyür; faizler %6,64'ün üzerindeyken ve %7'nin üzerine çıkarken büyüme göstermez. 2026 yılı için bekleyen satışlar 52.050 iken, 2025 yılında bu rakam 55.214 seviyesindeydi.
Konut envanteri büyümesi bu yıl oldukça sakin seyretti, hatta bazı haftalar yıllık bazda düşüş gösterdi. Bunun temel nedeni, yılın başında faizlerin daha düşük olması ve normale daha yakın olmamızdır. Ancak daha yüksek mortgage faizleri ve zayıf talep daha fazla envanter yaratıyor. Envanter büyümesi, kolay karşılaştırmalara rağmen %6,78 seviyesinde seyrediyor. 23-30 Ekim haftasında envanter 911.956'dan 914.833'e yükseldi.
Yeni Listelemeler ve Fiyat İndirimleri
Yeni listelemeler tipik mevsimsel düşüşlerini yaşıyor; 2026, 2022'den bu yana en sağlıklı yeni listeleme yılı oldu. Mevcut faiz seviyeleriyle ilgili endişem, bazı satıcıların listeleme yapmamasıdır çünkü çoğu satıcı aynı zamanda konut alıcısıdır. Verilerde bu henüz gerçekleşmedi, bu yüzden yeni listelemeler için hala çok sağlıklı bir yıl.
Normal bir ortamda, yeni listelemeler yoğun dönemlerde haftada 80.000 ile 100.000 arasında değişir. Bağlam açısından, konut balonu yıllarında yeni listelemeler birkaç yıl boyunca haftada 250.000 ile 400.000 arasındaydı. 2026'da geçen hafta 57.265 yeni listeleme gerçekleşti.
Genellikle evlerin yaklaşık üçte biri satılmadan önce fiyat indirimine gider. Bu yılki fiyat indirimi yüzdeleri geçen yıldan daha düşüktü. Ancak faizler %6,64'ün ve ardından %7'nin üzerine çıktığında talep düştü ve yıllık fiyat indirimi yüzdesi %1 arttı. 2026 ev fiyatı tahminimde yıl için %-0,62'lik bir ulusal düşüş öngörmüştüm. Ev fiyatı artışı bu yıl pek bir yere gitmiyor ve çoğu endeks %1 ile %2 arasında büyüme gösterdiği için %-0,62'lik tahminime ulaşmak zor olabilir.
Gelecek Hafta: İstihdam, Petrol ve Siyaset
Bu hafta faizleri hareket ettirebilecek sayamayacağım kadar çok değişkenimiz var ve bunlar oldukça büyük! Ekim ayındaki en kötü durum senaryosunu atlattık, ancak bu çatışma devam ederse, ticaret savaşı kötüleşirse ve ekonomik veriler yapay zeka toparlanmasıyla birlikte güçlü kalırsa, faizler yüksek kalabilir.
Ancak bugün %7'nin altındaki faizler için durumu ortaya koydum. Pazartesi günkü HousingWire Daily podcast bölümü, yapay zeka ile konut piyasası arasındaki bu savaşı tartışacak. 10 yıllık tahvil getirisinde gördüğümüz omuz-baş-omuz formasyonunun korunup korunmayacağını veya aşağı yönlü kırılıp kırılmayacağını görmek ilginç olacak.
Bu hafta, yapay zeka tanrısı biraz zayıflık gösterdiğine göre, tahvil piyasasının tahvillere olan iştahı için iyi bir test olacak. Şimdi bu ortamı, çatışmanın sona erdiği ve ticaret savaşının kötüleşmediği bir senaryoyla hayal edin; bugün zaten %7'nin altında olurduk.
