Faiz oranlarında tarihsel perspektif
Eğer bir milenyum kuşağı üyesiyseniz ve yaşınız 20'lerin sonu ile 40'ların başı arasındaysa, basında okuduklarınıza ve sosyal ortamlarda duyduklarınıza muhtemelen katılıyorsunuzdur: Mevcut mortgage faiz oranları bir sapma olarak görülüyor. Ancak milenyum kuşağı, yetişkinlik hayatlarının büyük bir bölümünde yalnızca yüzde 2,5 ile yüzde 5 arasında değişen mortgage faiz oranlarını deneyimledi; oysa aslında bu oranlar bir sapmaydı.
30 yıllık mortgage faiz oranları 1971 ile 2019 yılları arasında ortalama yüzde 8 seviyesindeydi ve 1990'ların büyük bir bölümünde yüzde 7 ile yüzde 9 arasında seyretti. Bu dönemde ekonomi yıllık ortalama yüzde 3,4 oranında büyüdü. Wall Street Journal'da kaleme aldığı yazısında Allysia Finley'nin belirttiğine göre, ekonomik büyüme genel olarak daha yüksek mortgage faiz oranlarının olduğu dönemlerde daha güçlü gerçekleşmiştir.
Yapay düşük faizlerden normalleşmeye dönüş
Genel kanı, daha yüksek faiz oranlarının konutları daha az erişilebilir kılacağı ve ekonomiye zarar verebileceği yönünde olsa da, herkes bu görüşe katılmıyor. Yüzde 2,5 ile yüzde 5 arasındaki yapay düşük faiz oranları tam olarak buydu; yapaydı. Şimdi normalleşmeye geri dönüyoruz ve bu süreç nihayetinde konut değerlerini de normal seviyelere getirecektir.
Unutulmamalıdır ki, 30 yıllık mortgage faiz oranları 10 yıllık ABD Hazine tahvili getirilerini takip eder; çünkü birçok mortgage kredisi yaklaşık 10 yıl içinde ödenir veya yeniden finanse edilir.
Ekonomi ısındığında, Hazine tahvili getirileri yükselir ve buna bağlı olarak mortgage faiz oranları da artar. Buradaki tehlike, hükümetin konut düzenleyicilerinin ekonominin normale dönmesine izin vermek yerine, borçluların aslında karşılayamayacakları mortgage kredilerini almalarına yardımcı olacak standartlar yazmasıdır.
Emlak piyasasında son durum ve beklentiler
Uzun bir süredir, ultra düşük faiz oranlarının birçok ev sahibine fayda sağlamış olabileceğini ancak emlak piyasasını bir karmaşaya sürüklediğini yazıyorum.
Buna rağmen, evini satmak zorunda olan ve düşük faizli mortgage avantajlarından vazgeçen satıcılar, satış fiyatlarını düşürüyor; kapanış masraflarını üstlenmek veya mortgage faiz oranlarını düşürmeye yönelik teşvikler sunmak gibi tavizler veriyorlar.
Redfin verilerine göre, 20 Eylül'de sona eren dört haftalık dönemde ülke genelindeki satıcıların yüzde 21'i satış fiyatlarında indirime gitti. Bu durum, daha yüksek faiz oranlarını tolere edebilen ve mortgage piyasasına normalleşme gelene kadar emlak piyasasının çarklarının dönmesine yardımcı olan alıcılar için kapıyı açık bırakıyor.
Geçen hafta bildirdiğim gibi, Manatee County hem müstakil ev hem de apartman dairesi piyasasında alıcı hareketliliği yaşıyor. Ortalama ve medyan satış fiyatları yavaş yavaş yükseliyor veya sabit kalıyor. Sanırım alıcılar ve satıcılar nihayet yüzde 2,5'lik mortgage faizlerinin olduğu hayal dünyasının sonsuza dek geride kaldığı mesajını alıyorlar. Eğer bir ev sahibi olmak istiyorlarsa, şimdi ya da hiç.
Emlak piyasası için bir sonraki engel, 3. Değişiklik'in (Amendment 3) sonucu ve bu konunun emlak piyasasını değiştirmek için ne yapacağıdır. Herkes umutlu ve oylama sonucu ne olursa olsun, emlak piyasası hassas bir yapıya sahip olduğu için kesinlikle bir etkisi olacaktır.
