Başkan Lee Jae-myung'un Uyarısı ve Piyasada Karışık Sinyaller
Devlet Başkanı Lee Jae-myung, ayın 3'ünde konut fiyatlarının düşeceğine işaret eden sert bir uyarı yayınladı, ancak piyasanın tepkisi karışık oldu. Bazı göstergeler başkanın teşhisinin doğru olduğunu öne sürse de, Seoul'ün 2030 yılına kadar arz sıkıntısıyla karşı karşıya kalması ve bunun sonucunda kiralık konut piyasasındaki istikrarsızlığın devam etmesi nedeniyle analistler, fiyatların düşüş eğilimine girdiğini söylemek için henüz çok erken olduğunu belirtiyor.
Korkuyla ev almadan önce işlem hacmi, ilanlar, konut arzı, faiz oranları, temerrüt oranları ve icra satışlarını kontrol edin.
Bu durum, başkanın halka 'korkuyla ev almadan önce' kontrol etmelerini şiddetle tavsiye ettiği beş temel kıstas etrafında organize edilen piyasanın mevcut durumuna ışık tutuyor: işlem hacmi ve ilanlar, konut arzı, faiz oranları ve ekonomi, konut kredisi temerrüt oranları ve icra yoluyla satış sayısı ile bunların satış oranları.
Eunma 800 Milyon Won Düşerken Gireum 150 Milyon Won Arttı
Başkanın ilk olarak atıfta bulunduğu işlem verileri, açıkça bir gerilemeye işaret ediyor. Kore Gayrimenkul Kurulu'na (Korea Real Estate Board) göre, eylül ayında Seoul'de 3.915 daire el değiştirdi ve bu rakam bu yılın en düşük aylık toplamı oldu. Bu rakam, birden fazla konut sahibi olanlara yönelik artırılmış sermaye kazancı vergilerindeki muafiyet süresinin sona ermesinin satışlarda patlamaya yol açtığı mayıs ayındaki 8.946 adetlik satışın yarısından bile az.
İşlemler kurudukça ilanlar da yığılmaya devam etti. Gayrimenkul analitik platformu Asil'in verileri, 3'ü itibarıyla Seoul'de piyasada 77.451 daire bulunduğunu, bunun bir önceki yılki 63.178 adede göre %22,5 artış gösterdiğini ortaya koydu. Ancak bu artış, pahalı evlerin yoğun olduğu bölgelerde yoğunlaştı. Jungnang ve Gangbuk dahil olmak üzere ticaretin canlı kaldığı 11 dış ilçede ilanlar aslında azaldı.
İlçelere Göre Keskin Fiyat Ayrışması
Buna karşılık fiyat eğilimleri ilçelere göre keskin bir şekilde ayrışıyor. Daha geniş piyasanın tonunu belirleyen Gangnam'daki yüksek fiyatlı yeniden inşa kompleksleri için alım iştahı, borçlanma kısıtlamaları ve daha yüksek emlak vergileri nedeniyle belirgin şekilde soğudu.
Ancak istikrarsız kira piyasasıyla karşı karşıya kalan hanelerin oturmada ev sahibi alıcılara dönüştüğü Seoul'ün dış ilçelerinde rekor fiyatlar kırılmaya devam ediyor. Daechi-dong'daki Eunma apartman kompleksindeki 84 metrekarelik bir birim geçen ay 3,4 milyar vona (2,3 milyon dolar) satıldı ve bu rakam bu yılın başındaki 4,2 milyar vona göre 800 milyon vonluk bir düşüşü temsil ediyor. Bu arada, Seongbuk Bölgesi, Gireum-dong'daki Gireum New Town 2 Prugio'daki 84 metrekarelik bir birim geçen ay 1,325 milyar vona satılarak temmuz ayında kırılan 1,18 milyar vonluk rekorun 145 milyon von üzerine çıktı.
Konut Arzı Tartışmaları ve 2028 Uçurumu
Konut arzı konusundaki görüşler de farklılık gösteriyor. Arz konusunda Başkan Lee, '2022'de başlayan inşaat ruhsatlarındaki keskin düşüşün sorun olduğunu, ancak durumun normale döndüğünü ve arz uçurumunun da 2028 civarında hafiflemesi gerektiğini' vurguladı.
2022'de başlayan inşaat ruhsatlarındaki keskin düşüş sorundu, ancak durum normalleşiyor ve arz uçurumu da 2028 civarında hafiflemelidir.
Ancak Kore Gayrimenkul Kurulu ve diğerleri tarafından derlenen Seoul'deki planlı daire taşınma rakamları, başkanın dönüm noktası olarak belirlediği 2028 yılının, aksine Seoul'deki taşınmaların döngünün en düşük noktası olan yaklaşık 15.000 birime düştüğü yıl olduğunu gösteriyor.
Hükümetin 1,5 Milyon Konut Hedefi ve İnşaat Gecikmeleri
Hükümet, daha geniş Seoul bölgesinde 1,5 milyon konutun temellerini atma planlarını açıkladı ve inşaat başlangıçlarını hızlandırmayı vurguladı, ancak uzmanlar en az üç ila dört yıllık bir gecikmenin kaçınılmaz olduğunu söylüyor.
Ruhsat verme hızlandırılsa bile, inşaat başlangıçları takip etmediği sürece arz sıkıntısı çözülemez; halkın etkileri hissedeceği en erken zaman 2030'ların başıdır.
Bir sektör yetkilisi, 'Ruhsat verme hızlandırılsa bile, inşaat başlangıçları takip etmediği sürece arz sıkıntısı çözülemez' dedi ve ekledi: 'Halkın hükümet arzının etkisini gerçek taşınmalar yoluyla hissedeceği en erken zaman 2030'ların başıdır.' Bu durum, önümüzdeki yıldan 2030'a kadar sürecek şiddetli taşınma kuraklığı boyunca Seoul'deki ev sahibi alıcılar arasındaki panik alımlarını sakinleştirmenin zor olacağını gösteriyor.
Konut Kredisi Faizleri %5'i Aştı ve İcra Satışları Artıyor
Konut piyasasındaki düşüşten korkanların önemli faktörler olarak gösterdiği, yükselen konut kredisi faizleri ve yılın en yüksek seviyesine ulaşan kredi temerrüt oranlarıyla finansal piyasalarda uyarı ışıkları yanıp sönüyor. Yüksek oranların kalıcı olması durumunda, krediyle ev alan kişilerin faiz ödemelerinin ağırlığı altında evlerini piyasaya sürebileceği ve bunun da fiyatlarda tam ölçekli bir düşüşü tetikleyebileceği savunuluyor.
Ticari bankalardaki ortalama sabit konut kredisi faiz oranı son 14 yılda ilk kez %5'i geçerken, %6 aralığındaki oranlar artık olağandışı sayılmıyor.
Temerrüt Oranları ve İcra Piyasasındaki Gelişmeler
Bankaların konut kredisi temerrüt oranının bu yılın en yüksek seviyesi olan %0,31'e tırmanması ve ikinci çeyreğin sonu itibarıyla savunmasız borçlular arasındaki temerrüt oranının %10,39'a fırlamasıyla, ev almak için finansmanlarını sonuna kadar zorlayan kişilerin istem dışı sıkıntı satışlarının piyasayı doldurabileceği endişeleri arttı.
Mülklerin biriktiği mahkeme icra piyasasında gerileme belirtileri gerçekten de açıkça görülüyor. Ülke genelindeki mahkeme icra satışları eylül ayına kadar 263.018'e ulaşarak 2009 küresel finans krizi sırasında kaydedilen 297.038'e yaklaştı ve bazıları bu yılın bir rekor kıracağını tahmin ediyor. Ülke genelindeki satış oranı da %21,2'ye geriledi; bu da her beş mülkten sadece birinin alıcı bulduğu anlamına geliyor.
Nowon ve Çevresinde Ekspertiz Değerinin Üzerinde Satışlar
Seoul daireleri için tablo farklı görünüyor. Ülke genelindeki icra durgunluğuna rağmen, Nowon, Dobong ve Guro gibi ev sahibi alıcılarla dolu bölgelerde ekspertiz değerinin çok üzerinde kazanan teklifler ortaya çıkmaya devam ediyor.
GG Auction'a göre, Nowon Bölgesi'nde ocak ve eylül ayları arasında açık artırmada satılan 62 daireden 30'u ekspertiz değerinin üzerinde alıcı buldu. Topluca 'Mimisam' olarak bilinen Wolgye-dong'daki Miryung, Misung ve Samho apartman komplekslerinde, birim 21 teklif sahibi çekti ve ekspertiz değerinin yaklaşık %134,8'i olan ve ekspertizin 240 milyon von üzerinde, yaklaşık 938 milyon vona satıldı.
Yükselen Faizlerin Seoul Konut Piyasasına Etkisi Sınırlı Kalabilir
Seoul'ün ev fiyatlarını destekleyen alımların büyük ölçüde ev sahibi oturanlardan kaynaklanması nedeniyle, bazıları faiz artışlarının etkisinin sınırlı olacağını savunuyor. Sejong Üniversitesi Gayrimenkul ve Yapay Zeka Yakınsama Profesörü Shin Bo-yeon, 'Sıkı borçlanma kısıtlamaları sayesinde, aşırı borçlanmadan kaynaklanan zorunlu satış şansının aslında düştüğünü' belirterek, 'Taşınma hacimleri daralırken arz sıkıntısının jeonse (toplu depozitolu kira) fiyatlarını yukarı itmesiyle birlikte, Seoul konut fiyatlarında genel bir düşüş de olası görünmüyor' dedi.
Sıkı borçlanma kısıtlamaları sayesinde, aşırı borçlanmadan kaynaklanan zorunlu satış şansının aslında düştü; arz sıkıntısı jeonse fiyatlarını yukarı itiyor.
Bu arada, Seoul Belediye Başkanı Oh Se-hoon, 3'üncü günde Facebook'ta bir paylaşım yaparak başkanın emlak piyasası değerlendirmesine doğrudan karşı çıktı.
Belediye Başkanı Oh Se-hoon'dan Başkan Lee'ye Yanıt
Belediye Başkanı Oh Se-hoon sosyal medya paylaşımında, 'Seoul daire fiyatları 90 hafta üst üste arttı ve bu yılki kazanç kayıtların tutulmasından bu yana en büyük seviyede' diye yazdı.
Seoul daire fiyatları 90 hafta üst üste arttı ve bu yılki kazanç rekor seviyede; insanların borçlanma kısıtlandığı için ev alamamasını fiyatlar kontrol altına alındı şeklinde yorumlamamalıyız.
Belediye başkanı ayrıca, 'İnsanların borçlanma kısıtlandığı için artık ev alamaması gerçeğini fiyatların kontrol altına alındığının kanıtı olarak almamalıyız' ifadelerini ekledi.
