Hawaii Konut Piyasasında Derinleşen Kriz
Emlak platformları Zillow ve Redfin'in son verilerine göre, Hawaii'nin mevcut konut piyasası hem ev almak isteyenler hem de mülkünü elden çıkarmak isteyen satıcılar için elverişsiz bir tablo çoruyor.
Bazı şehirlerde mortgage oranları neredeyse iki katına çıktı, evler piyasada iki kat daha uzun süre kalmaya başladı ve konutların çok büyük bir kısmı talep edilen fiyatın altında alıcı buluyor.
Pew Araştırma Merkezi'ne göre Urban Honolulu, 2024 yılında ABD'deki en uygun fiyatlı olmayan 4. büyükşehir bölgesiydi ve konut fiyatlarının gelire oranı yalnızca üç Kaliforniya şehri tarafından geride bırakılmıştı. Eyaletin İş Dünyası, Ekonomik Kalkınma ve Turizm Departmanı'na göre, yüksek konut fiyatları, o yıl kişi başına düşen mortgage borcunun Hawaii'de ülkenin geri kalanına kıyasla yüzde 54 daha yüksek olması anlamına geliyordu.
Mevcut ekonomik iklim, konut piyasası üzerindeki baskıyı daha da artırıyor. ABD Merkez Bankası'nın (Fed) eylül ayında faiz oranlarını artırması, genellikle mortgage oranlarının da aynı yönde hareket etmesiyle sonuçlanıyor. Yükselen maliyetler, potansiyel alıcıları şimdiden konut piyasasından uzaklaştırırken, satıcılar da evlerini satışa çıkarmak için doğru zaman olup olmadığını sorguluyor; ancak veriler bugüne kadar birçok satıcının caymadığını gösteriyor.
Tüm bu faktörler birleştiğinde, birçok Hawaii sakini için ev sahibi olmak her zamankinden daha uzak bir ihtimal olarak görünmeye devam ediyor.
Mortgage Maliyetleri Rekor Seviyelerde
Federal Reserve'ün eylül ayında faiz oranlarını artırması, mortgage oranlarının yükselmesine yol açarak halkın ev satın almasını daha da zorlaştırdı. Hawaii'de tipik bir 30 yıllık sabit mortgage oranı şu anda yüzde 7'ye dayanmış durumdadır.
Ev sahibi olmayı umut edenler için daha yüksek faiz oranları, çok daha dik aylık mortgage ödemeleri anlamına geliyor. Zillow verilerine göre, Honolulu'daki bir ev için tipik bir mortgage kredisini ödemenin tahmini maliyeti, Eylül 2019'da yapılan alımlar için ayda 2.401 dolar iken, Eylül 2026'da 4.493 dolara yükseldi; bu da yüzde 87'lik bir artış demek oluyor. Maui'deki Kahului şehrinde ise bu artış çok daha keskin gerçekleşti. Yedi yıl önce tipik tahmini mortgage ödemesi ayda yaklaşık 2.461 dolar seviyesindeyken, bugün bu rakam iki katından fazla artarak 5.155 dolara ulaştı.
Aylık faturalardaki bu sıçrama, insanların bir mortgage kredisi çekmek için doğru zaman olup olmadığını sorgulamasına neden olmakla kalmıyor. Daha yüksek faiz oranları, geçmişte kredi almakta hiçbir sorun yaşamayacak kişileri bile saf dışı bırakabiliyor. St. Louis Merkez Bankası (Federal Reserve Bank of St. Louis) tarafından yapılan bir çalışmaya göre, yeterli gelire ve istikrarlı bir işe sahip olan kişiler bile, artan faiz oranlarının beklenen aylık ödemelerini kolayca ödeyemeyecekleri bir düzeye çıkarması nedeniyle bir kredinin sigorta (underwriting) eşiklerini karşılamakta başarısız olabiliyor.
Komşu Adalarda Konut Stoku Nispeten İstikrarlı
Ev alıcıları için maliyetlerin dikleşmesi, satıcıları evleri piyasaya sürmekten alıkoymuş değil. Eyalet genelinde her ay ortalama aktif ilan sayısı, ulusal çapta ev satışlarının neredeyse son 30 yılın en düşük seviyesine gerilediği 2023 yılından bu yana artış gösterdi.
Redfin verilerine göre, Maui'deki Kahului, Ocak ve Eylül 2026 arasında ayda ortalama 1.558 konutla en belirgin artışı yaşadı; bu rakam, 2023'teki aynı dönemde sadece 854 konut olan sayıya kıyasla yüzde 82'lik bir sıçrama anlamına geliyor. Hilo'da ise bu yıl ortalama bir ayda, üç yıl öncesine kıyasla yaklaşık 425 daha fazla aktif ilan yer aldı ve bu da yüzde 38'lik bir artışa işaret ediyor. Hem Honolulu hem de Kauai'deki Kapaa, her ay piyasadaki ortalama konut sayısının sırasıyla 818 ve 70 daha fazla ev artışıyla yaklaşık yüzde 25 oranında yükseldiğini gördü.
Ancak bu durum, konut piyasasının pandem öncesi eğilimlerine geri döndüğünün bir işareti olmaktan oldukça uzak. Redfin'in veri sağladığı dört şehrin tümü için ortalama aylık aktif ilan sayısı hâlâ 2019 rakamlarının gerisinde kalmaya devam ediyor. Honolulu'da her ay 2019'a kıyasla piyasada 621 daha az ev bulunuyor. Hilo ve Kapaa'da ise aktif ilanlar 2019 aylık ortalamasının sırasıyla yaklaşık 176 ve 84 ev gerisinde seyrediyor.
Yalnızca Maui, 2019 yılındaki ortalama aktif ilan sayısının sadece dört ev gerisinde kalarak neredeyse toparlanabilmiş durumda.
Evler Piyasada Uzun Süre Alıcı Bekliyor
Tüm bu faktörler, evlerin günler içinde talep edilen fiyatın üzerinde alıcı bulduğu pandemi dönemi konut piyasası çılgınlığının geride kaldığı anlamına geliyor. Redfin verileri, evlerin artık piyasada çok daha uzun süre kaldığını ortaya koyuyor.
Eylül ayına ait son verilere göre, Hilo'daki evler ortalama üç buçuk ay boyunca piyasada kaldı. Bu süre, evlerin en az 2019'dan bu yana en hızlı şekilde satıldığı Temmuz 2022'ye kıyasla bir aydan fazla bir gecikmeye işaret ediyor.
Şubat ayında Honolulu'daki evler ortalama 98 gün içinde (üç ay ve bir hafta) satış sözleşmesine bağlanırken, eylül ayına kadar bu süre 77 güne geriledi. Ancak bu rakam bile, evlerin piyasada ortalama yalnızca 45 gün kaldığı Mart 2022 dönemine kıyasla hala çok daha uzun bir süreyi temsil ediyor.
Mart 2022'de Maui'deki Kahului'de evlerin sözleşme imzalaması yaklaşık 55 gün sürüyordu. Eylül ayında bu süre iki katından fazla arttı. Artık evler piyasada 135 gün – neredeyse dört buçuk ay – kalıyor. Bekleyiş süresi, Kauai'deki Kapaa'da ise eylül ayında ortalama 139 gün olarak kaydedildi.
Çoğu Konut Liste Fiyatının Altında Satılıyor
Mevcut ekonomik iklimde, satıcıların talep edilen fiyatın çok altında gelen teklifleri kabul etmesi hiç de şaşırtıcı karşılanmıyor.
Redfin verilerine göre, eylül ayında Hilo ve Honolulu'da el değiştiren evlerin yaklaşık üçte ikisi, orijinal liste fiyatının altında – bazen binlerce dolar daha ucuza – satıldı. Hilo'da medyan satış fiyatı 496.888 dolar, Honolulu'da ise 758.303 dolar olarak gerçekleşti.
Maui ve Kauai'deki şehirlerde tipik bir evin maliyeti daha yüksek ve bu evlerin çok daha büyük bir kısmı liste fiyatının altında satılıyor. Eylül ayında satılan konutların medyan satış fiyatı Kahului'de yaklaşık 935.000 dolar, Kapaa'da ise neredeyse 997.000 dolar oldu. Ancak her iki şehirde de evlerin yaklaşık yüzde 84'ü, satıcıların başlangıçta talep ettiğinden daha düşük bir fiyata alıcı buldu.
Ev fiyatları geçmiş yıllara kıyasla hâlâ önemli ölçüde yüksek seyrediyor. Kauai'de, bu eylül ayında satılan Kapaa'daki ortalama bir ev, 2019'da satılan bir eve kıyasla neredeyse iki kat daha pahalıydı. Maui'de ise Kahului'deki satış fiyatları bu eylül ayında 2019 maliyetlerine göre yaklaşık yüzde 39 oranında artış gösterdi. Hilo ve Honolulu'da da evler daha yüksek fiyatlarla satılıyor, ancak aradaki marjlar daha dar.
