Konut Fiyatlarındaki Düşüş Faiz Baskısını Dengeledi
Kaliforniya Emlakçılar Birliği (CAR) tarafından yayınlanan verilere göre, 2026 yılının üçüncü çeyreğinde Kaliforniya'daki konut erişilebilirliği, düşen konut fiyatlarının artan borçlanma maliyetlerini kısmen dengelemesiyle sabit bir seyir izledi.
CAR'ın Geleneksel Konut Erişilebilirlik Endeksi'ne (HAI) göre, Kaliforniya'daki hanelerin yüzde 19'u medyan fiyatlı bir konut için kredi almaya uygun durumda. Bu oran hem 2026'nın ikinci çeyreğiyle hem de bir önceki yılın aynı dönemiyle aynı seviyede kalarak değişim göstermedi.
Eyalet genelinde mevcut müstakil konutların medyan fiyatı, bir önceki çeyreğe kıyasla %2,3 oranında düşerek 894.630 dolara geriledi. Bu fiyat düşüşü, sıkılaşan kredi koşullarının yarattığı baskının bir kısmını emmiş oldu.
Mortgage Faizlerinde Çok Çeyrekli Zirve
30 yıllık sabit mortgage faiz oranı, 2026'nın ikinci çeyreğindeki %6,54 ve bir yıl önceki %6,67 seviyelerinden yükselerek %6,80'e ulaştı. Bu oran, 2025'in ikinci çeyreğinden bu yana kaydedilen en yüksek seviye olarak kayıtlara geçti.
Mortgage faizlerinin 2026'da düşmeye devam etmesi bekleniyor, ancak bu düşüşün dramatik olması pek olası değil. — Jordan Levine, CAR Kıdemli Başkan Yardımcısı ve Başekonomist
Konut alıcılarının anapara, faiz, vergi ve sigortayı içeren aylık 5.700 dolarlık ödemeyi karşılayabilmeleri için yıllık en az 228.000 dolar gelire sahip olmaları gerekiyor. Kaliforniya'daki aylık konut maliyeti, 2.760 dolar olan ulusal ortalamanın iki katından fazla olmaya devam ediyor.
CAR, 2026 yılında faiz oranlarına bağlı olarak erişilebilirlikte anlamlı kazanımlar öngörmüştü. Ancak bu eğilimin tersine dönmesi, minimum gelir şartının son 16 çeyrekte 15. kez 200.000 doların üzerinde kalmasına neden oldu.
Piyasa Dinamikleri ve Bölgesel Farklılıklar
CAR'ın başekonomisti Jordan Levine'in 2025 sonlarında Mortgage Professional America'ya yaptığı uyarılar, kalıcı enflasyon endişeleri ve ekonomik belirsizliklerin 30 yıllık faiz oranlarını çok çeyrekli bir zirveye taşımasıyla haklı çıktı.
Daha geniş ekonomik belirsizlik, tüketici güveni ve konut satın alma eğilimi üzerinde baskı oluşturmaya devam etti. Yine de mortgage faizlerindeki son gevşeme cesaret verici bir gelişme ve eğer bu eğilim devam ederse, daha fazla alıcı ve satıcının piyasaya geri dönmesine yardımcı olabilir. — Tamara Suminski, CAR Başkanı
Daire ve şehir evleri segmenti ise mütevazı bir rahatlama sundu. Medyan daire fiyatının %4,5 düşüşle 640.000 dolara gerilemesiyle bu segmentteki erişilebilirlik, önceki çeyrek ve bir önceki yıla göre %30'dan %31'e yükseldi.
Değişen erişilebilirlik koşulları, Kaliforniya'nın takip edilen 53 ilçesinde borçlu görüşmelerini farklı şekillerde yeniden şekillendiriyor. Kuzey Kaliforniya'nın uzak kesimindeki Lassen İlçesi, 220.000 dolarlık medyan fiyatı ile %61 erişilebilirlik oranıyla eyaletin en ulaşılabilir pazarı olmaya devam ediyor.
Diğer uçta ise Mono İlçesi sadece %8'lik bir erişilebilirlik oranı kaydetti. San Mateo İlçesi, 578.400 dolarlık gerekli gelir düzeyi ile eyaletteki en yüksek şartı arayan bölge oldu ve San Francisco ile birlikte yıllık hane geliri 500.000 doları aşan alıcıların gerektiği iki ilçeden biri haline geldi.
Brokerlar İçin Yerel Uzmanlığın Önemi
Kaliforniya'da konut fiyatlarının rekor seviyelere ulaşması ve bahar aylarında arzın keskin bir şekilde daralmasıyla birlikte, bu baskılar dördüncü çeyreğe girerken daha da derinleşti.
Bence brokerlar, rekabet avantajlarının her zaman olduğu yere odaklanmaya devam etmeliler. Bu daha yerel, daha kişisel ve borçlu ile yüz yüze olmaktır. Bence bu hala sahip oldukları bir avantaj. — Bruce Gehrke, JD Power Kıdemli Direktörü
JD Power ABD Varlık ve Kredi İstihbaratı Kıdemli Direktörü Bruce Gehrke, yerel uzmanlığın bu ortamda brokerlar için birincil farklılaştırıcı olmaya devam ettiğini belirtti.
CAR, üçüncü ve dördüncü çeyrekler arasında tarihsel olarak ortalama %1,5 civarında olan mevsimsel fiyat yumuşamasının, yıl sonuna doğru artan faiz baskısını kısmen dengeleyebileceğini ve erişilebilirliği mütevazı bir şekilde yukarı çekebileceğini kaydetti.
