Konut Piyasasında Arz ve Talep Daralması
Realtor.com tarafından Çarşamba günü yayınlanan verilere göre, ABD'de yeni konut listelemeleri Ekim ayında bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla yüzde 7'den fazla düşüş gösterdi ve 2019 seviyelerinin yüzde 16 üzerinde altında kaldı.
Piyasa her iki tarafta da soğuyor ancak farklı şekillerde. Alıcılar, yüksek mortgage faizlerinin satın alma güçlerini düşürmesi nedeniyle geri adım atarken, satıcılar ilanlarını daha az sıklıkla veriyor ancak yaygın bir ilan geri çekme veya fiyat indirimi durumu da yaşanmıyor.
Aktif envanter ise bir yıl öncesine göre yüzde 7,5 oranında artış kaydetti. Bu durum, alıcı talebinin zayıflığı nedeniyle satıcıların ilanlarını geri çektiği geçen yılın aynı dönemine kıyasla satıcı davranışlarında bir değişime işaret ediyor.
Yüksek Faizlerin Sektör Üzerindeki Etkisi
2022'nin sonlarından bu yana, 30 yıllık ortalama mortgage faizleri, ABD ekonomisinin ve konut piyasasının yıkıcı bir resesyondan çıkıp ardından COVID-19 pandemisiyle mücadele ettiği önceki on yıla kıyasla yaklaşık iki katına çıktı.
Bekleyen konut satışları 2001'den bu yana en düşük seviyede. Konut başlangıçları 6 yılın en düşük seviyesine yakın ve ev satıcılarının sayısı ev alıcılarından çok daha fazla.
Uzmanlar, 2020'nin ortalarından 2022'nin ortalarına kadar süren patlamanın ardından, konut piyasasının genel ekonomik gücün sağlamlığına rağmen sektör bazlı uzun süreli bir resesyon içinde olduğunu belirtiyor.
Dönemsel Resesyon ve Fiyat Dinamikleri
Navy Federal Credit Union Başekonomisti Heather Long, konut sektörünün, yüksek faiz oranlarına geçiş ve ABD ekonomisine yönelik çok sayıda arz yönlü şok nedeniyle son yıllarda 'dönemsel resesyonlar' yaşayan imalat gibi sektörlerden biri olduğuna inanıyor.
Bu, o anlardan bir diğeri. ABD konut piyasası yeniden bir düşüş döneminde.
Realtor.com verilerine göre, Ekim ayında medyan liste fiyatı 415.000 dolar olarak gerçekleşti. Bu rakam bir yıl öncesine göre yüzde 2'den fazla düşüş gösterse de 2019'a kıyasla yüzde 34 civarında bir artışa işaret ediyor. Bu durum, yıllardır süren yavaş konut talebinin ulusal konut fiyatlarını düşürmede büyük ölçüde başarısız olduğunu, ancak değer artışının pandemi dönemi zirvelerine göre önemli ölçüde yavaşladığını gösteriyor.
Piyasa İşleyişinde Beş Yıllık Beklenti
Moody's Analytics Başekonomist Yardımcısı Cristian deRitis, 'lock-in' (faiz kilidi) ve 'lock-out' (piyasa dışı kalma) etkilerinin ev satışlarını bir tercih olmaktan çıkarıp zorunluluk haline getirdiğini belirtiyor.
Kötü haber şu ki, demografik rüzgarların azalmasıyla birlikte iyi işleyen bir piyasaya dönüşün önümüzdeki beş yılın büyük bir kısmını alması muhtemel. Kredi verenler ve hizmet sağlayıcılar için pratik çıkarım, bir toparlanma beklemek yerine düşük hareketlilikli bir tabana göre plan yapmaktır.
Sonuç olarak, konut piyasasındaki hareketlilik pandemi sonrası dönemde tarihi düşük seviyelerde seyrediyor. Mevcut konut satışları, piyasadaki dinamizmin darbe almasıyla 2023'ten bu yana 30 yılın en düşük seviyelerinde geziniyor.
Uzun süreli düşüşün 2027'de de devam etmesi bekleniyor. Bu durum, son yıllarda minimum yeniden finansman üretimi gören ve yüksek faizlerin 2027'de de devam etmesiyle artan baskıyla karşı karşıya kalabilecek mortgage hizmet sağlayıcıları ve kredi kuruluşları için likidite risklerini gündeme getiriyor.
Fannie Mae, gelecek yıl ortalama yüzde 7,5 civarındaki mortgage faizleriyle sadece 430 milyar dolarlık tek ailelik konut yeniden finansman üretimi öngörüyor. Fitch Ratings, bu tahminin düşürülmesinin bazı büyük banka dışı mortgage şirketlerini ek daralmalara karşı savunmasız bırakabileceği konusunda uyardı.
DeRitis, iyi haberin yüksek ev sahibi özkaynak seviyeleri ve birikmiş satın alma talebinin piyasada bir fiyat tabanı oluşturması olduğunu belirtiyor. Ancak kötü haber, piyasanın normale dönmesinin uzun sürecek olması.
