Yıl Sonu Ön Satış Hareketi ve Seul'deki Konut Arzı
Seul'de eylül ve ekim aylarında tek bir projede sadece 27 konuta kadar gerileyen özel daire arzı, kasım ve aralık aylarında 12 farklı projede 3.750 konuta sıçradı. Piyasada en yakından izlenen proje olan DH Banpo 124'te, yeni konutlar üzerindeki fiyat tavanı uygulaması sayesinde 84 metrekarelik dairelerin 3 milyar won (yaklaşık 2,1 milyon dolar) civarında fiyatlandırılması bekleniyor. Bu durum, yakınlardaki Acro River Park kompleksindeki 6,28 milyar wonluk piyasa fiyatına kıyasla 2 milyar ila 3 milyar wonluk kağıt üstünde kazançlara işaret ediyor.
Yeni konutlar üzerindeki fiyat tavanı uygulaması altında, 84 metrekarelik dairelerin 3 milyar won civarında fiyatlandırılması bekleniyor.
Seul'ün ön satış piyasası, eylül ve ekim aylarında bir projede 27 konuta düşen özel daire arzının kasım ve aralık aylarında 12 kompleks genelinde 3.750 konuta ulaşmasıyla yeniden canlandı. Bu rakam, geçen yılın aynı döneminde sunulan iki kompleksteki 593 konutun altı katından fazla bir artışı temsil ediyor. Yaşlanan Banpo Jugong Kompleksi 1'in 1, 2 ve 4. bölümlerinin yeniden inşası yoluyla Hyundai Engineering & Construction tarafından inşa edilen 5.007 konutluk bir kompleks olan DH Banpo 124, en çok dikkat çeken proje konumunda bulunuyor. Genel arz kapsamındaki 1.801 konut için ilk öncelikli başvurular 8 Aralık tarihinde kabul edilecek.
Gayrimenkul Vergisi Konusunda Parti ile Başkanlık Ofisi Arasındaki Anlaşmazlık
Demokrat Parti, hükümete, evinde otizm veya ikamet durumu aranmaksızın tek konut sahipleri için kapsamlı gayrimenkul holding vergisindeki temel indirimin, mülk sahiplerine uygulanan 1,4 milyar wonluk seviyeye yükseltilmesi yönünde baskı yaptı. Başkanlık ofisi ise ev sahiplerine yönelik tercihin değiştirilmesinin konut politikasına olan güveni sarsacağını belirterek talebi fiilen reddetti ve anlaşmazlığı gün yüzüne çıkardı.
Parti, sahibin evde yaşayıp yaşamadığına bakılmaksızın rakamı 1,4 milyar won olarak birleştirmeyi tavsiye etti.
Partinin baş sözcüsü Park Sung-joon, 12. üst düzey parti-hükümet toplantısının sonuçlarına ilişkin düzenlediği brifingde, partinin sahibin evde yaşayıp yaşamadığına bakılmaksızın rakamı 1,4 milyar won olarak birleştirmeyi tavsiye ettiğini söyledi. Bu mesele, temmuz ayındaki emlak vergisi faturaları ve gelecek yıl aralık ayındaki holding vergisinin genel seçim takvimine yakın bir zamana denk gelmesi nedeniyle özellikle Seul seçim bölgelerini temsil eden milletvekilleri için son derece hassas bir nitelik taşıyor. Başkanlık ofisi ise ev sahipleri ile kiracılar arasındaki uçurumun kaldırılmasının politika çerçevesinin ta kendisini değiştirmek anlamına geleceğini belirterek teklifi kabul edemeyeceğinin sinyalini verdi.
Konut Kredisi Faizlerinde Tersine Dönüş ve Sabit Oranlar
Büyük beş bankadaki sabit oranlı (hibrit) konut kredisi faizleri son bir ayda 0,45 ila 0,46 yüzde puan düşerek bazı kredi kuruluşlarında Hana Bank dahil olmak üzere değişken oranların altına geriledi. Sabit oranlar için referans kabul edilen beş yıllık banka tahvil getirisi aynı dönemde 0,469 yüzde puan düşerken, değişken oranların göstergesi olan COFIX eylül itibarıyla haziran 2024'ten bu yana en yüksek seviyesi olan yüzde 3,43 seviyesinde gerçekleşti.
Hana Bank'ta hibrit oranlar, aralığın her iki ucunda da değişken oranların altında kaldı.
Beş büyük bankadaki beş yıllık sabit oranlı (hibrit) konut kredisi faizleri geçen ay 0,45 ila 0,46 yüzde puan düşüşle yüzde 4,46 ile yüzde 6,44 aralığına geriledi. Hana Bank'ta yüzde 4,727 ile yüzde 5,927 arasındaki hibrit oranlar, aralığın her iki ucunda da değişken oranların (yüzde 4,741 ila yüzde 5,941) 0,014 yüzde puan altında kaldı. Sabit oranların göstergesi olan beş yıllık banka tahvil getirisi yüzde 4,514'ten yüzde 4,045'e gerileyerek 0,469 yüzde puanlık bir düşüş kaydetti. Eylül ayında yeni kullandırılan konut kredilerinin yüzde 65,8'ini değişken oranlı krediler oluştururken, sabit oranlı ürünlerin avantajını yeniden kazanmasıyla borçluların bu alana yönelmesi bekleniyor.
Kredi Kısıtlamaları ve Faaliyet Baskısı İlk Kez Ev Alacakları Etkiliyor
Seul'de toplu binaların ilk kez alıcısı olanların sayısı geçen ay 7.137 olarak gerçekleşti; bu rakam eylül ayındaki 8.324'e göre yüzde 14,3 ve ağustos ayındaki 9.353'e göre yüzde 23,7 oranında düşüş gösterdi. Yirmi ve otuzlu yaşlarındaki kişilerin ilk ev alımları Seul'ün dış bölgelerinde yoğunlaştı. Nowon, Dobong ve Gangbuk ilçelerinde bu tür ilk kez ev alanların payı, bir yıl önceki yüzde 9,4'ten ekim ayında 7,6 yüzde puan artışla yüzde 17,0'ye yükselirken, sayı 284'ten 2,9 kat artarak 822'ye çıktı.
Nowon, Dobong ve Gangbuk ilçelerinde ilk kez ev alanların payı ekim ayında yüzde 17,0'ye yükseldi.
Buna karşın, Gangnam bölgesi içerisindeki üç ilçede 20'li ve 30'lu yaşlardaki alıcıların payı aynı dönemde yüzde 12,8'den yüzde 8,3'e 4,5 yüzde puan geriledi. Analistler, gelecek yılın başlarında banka kredi limitlerinin yeniden belirlenmesini ve ilkbahar taşınma sezonundaki talebi yakından takip ediyor.
Bölgesel Müteahhitler İçin Kamu Projeleri Yeni Çıkış Yolu Oluyor
Toplam proje maliyeti 3,7415 trilyon won olan Sejong Ulusal Meclis kompleksi inşa projelerinden biri ilerleme kaydederken, Chungcheong bölgesindeki inşaat firmaları arasında sipariş beklentilerini artırdı. Hükümet, gelecek yılın bütçe teklifinde, temel tasarım için 119,1 milyar won ve Sejong'da bir başkanlık ofisinin inşasına başlanması için 205,7 milyar won dahil olmak üzere toplam 324,8 milyar won tahsis etti.
Hükümet, bütçe teklifinde temel tasarım ve inşaat başlangıcı için toplam 324,8 milyar won tahsis etti.
Gwangju'da ise askeri havaalanı çevresindeki yaklaşık 8,2 kilometrekarelik alanın gelişmiş yarı iletkenler için bir ulusal sanayi kompleksine dönüştürülmesi projesi gelecek yıl inşaat başlangıcını hedefliyor. Saha tesviyesi ile elektrik ve su temin tesisleri için takip eden talebin oluşması bekleniyor. Özel konut projelerindeki durgunluğun uzamasıyla birlikte, kamu altyapı ve bina çalışmaları bölgesel müteahhitler için yeni bir çıkış yolu olarak öne çıkıyor.
CD Endeksli Kurumsal Krediler Artarken Şirketler Borç Baskısı Altında
Mevduat sertifikası (CD) faizlerindeki yükseliş, kurumsal kredi faizlerine yansımaya devam ediyor. Woori Bank'ın kurumsal kredilerinin yüzde 69,1'ini CD bağlantılı kurumsal krediler oluşturdu ve bu oran geçen yıl eylül ayındaki yüzde 50,9'dan 18,2 yüzde puan arttı. Hana Bank'ın kurumsal kredilerinin de yüzde 60'ı CD faizlerine endekslenmiş durumda. Geçtiğimiz ay CD ihracı bir önceki aya göre yüzde 47 artışla 7,775 trilyon won seviyesine ulaştı.
Woori Bank'ın kurumsal kredilerinin yüzde 69,1'ini CD bağlantılı kurumsal krediler oluşturdu.
Faiz karşılama oranı 1'in altında olan şirketlerin payı bu yılın mart ayında yüzde 46,3'e fırlarken, gayrimenkul ve kiralama sektöründeki temerrüt oranı bir önceki yıla göre 0,83 yüzde puan artarak yüzde 1,99'a yükseldi.
