Smith Douglas Homes 3. Çeyrekte Konut Teslimatlarını ve Siparişlerini Artırdı
Smith Douglas Homes, 2026 yılının üçüncü çeyreğinde konut teslimatlarını ve siparişlerini artırmayı başardı; ancak finansman teşvikleri ve daha düşük satış fiyatlarının marjlar üzerinde baskı yaratması nedeniyle kârlılığı düştü.
Konut alım gücü zorlanmaya teşvik ediliyor, tüketici güveni zayıf ve ipotek oranları belirsizlik yaratmaya devam ediyor.
Konut üreticisi, bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 5 artışla 831 konut teslimatı gerçekleştirdi ve yüzde 13'lük bir artışla 777 net yeni sipariş üretti. Aktif topluluk sayısı yüzde 15 artarak 113'e yükselirken, bekleyen siparişlerdeki (backlog) konut sayısı yüzde 25 artışla 947 adede ulaştı.
İcra Kurulu Başkanı (CEO) ve Başkan Yardımcısı Gregory Bennett, Temmuz ve Ağustos aylarındaki makul hareketliliğin ardından, ipotek oranlarının yükselmesiyle birlikte talebin Eylül ayında yavaşladığını belirtti. Şirket bu duruma planlanan yeni konut başlangıçlarını azaltarak ve mevcut envanterini satmaya odaklanarak yanıt veriyor.
Bennett, 'Konut alım gücü zorlanmaya devam ediyor, tüketici güveni zayıf ve ipotek oranları belirsizlik yaratmayı sürdürüyor' dedi. Uygun fiyatlı konutlara yönelik temel talebin devam ettiğine inandığını belirten Bennett, birçok potansiyel alıcının yönetilebilir bir aylık ödeme ve ekonomiye dair daha yüksek bir güven duymayı beklediğini sözlerine ekledi.
Marjlar ve Kazançlarda Düşüş Yaşandı
Üçüncü çeyrekte konut teslimat geliri 262.5 milyon dolar olarak gerçekleşirken, ortalama satış fiyatı bir önceki yılki 333.000 dolardan 316.000 dolara geriledi. Genel Kabul Görmüş Muhasebe İlkelerine (GAAP) göre konut teslimatı brüt kâr marjı yüzde 21'den yüzde 16.3'e düşerken, düzeltilmiş brüt kâr marjı yüzde 21.3'ten yüzde 16.9'a geriledi.
Marjlar, talebi desteklemek için kullanılan finansman teşviklerini yansıtmaya devam etti.
Mali İşler Direktörü (CFO) Russell Devendorf, marjların talebi desteklemek için kullanılan finansman teşviklerini yansıtmaya devam ettiğini belirtti. Kapanış maliyetleri, fiyat indirimleri ve vadeli taahhütlerin maliyeti toplamda 740 baz puan olurken, bu rakam bir önceki yıl 610 baz puan, ikinci çeyrekte ise 780 baz puan seviyesindeydi.
Vergi öncesi gelir, bir önceki yılki 17.2 milyon dolardan 3.3 milyon dolara düştü. Düzeltilmiş net gelir 13 milyon dolardan 2.4 milyon dolara gerilerken, düzeltilmiş faiz, vergi, amortisman öncesi kâr (EBITDA) 22.2 milyon dolardan 8.6 milyon dolara düştü. Hisse başına kazanç 0.07 dolar olarak gerçekleşti.
Satış, genel ve idari giderler 4.3 milyon dolar artarak 40.4 milyon dolara (gelirin yüzde 15.4'ü) yükseldi. Devendorf bu artışı öncelikle daha yüksek komisyonlara, reklamlara, şube genel giderlerine ve ek personel ile topluluk büyümesine bağlı tazminatlara bağladı.
Teşvikler ve Envanter Odak Noktasında
Devendorf, Smith Douglas'ın Temmuz ayında teşviklerin ve vadeli taahhütlerin kullanımını azaltmaya çalıştığını, ancak çeyrek boyunca talep zayıfladıkça bunların kullanımını artırdığını ifade etti. Şirket spekülatif konutları satmak ve mevcut envanteri azaltmak istedikçe, dördüncü çeyrekte teşviklerin bir miktar daha yüksek olmasını bekliyor.
Yıl sonuna kadar satılan ve teslim edilen spekülatif konut sayısı hem teslimatlar hem de marjlar açısından kilit bir faktör olacak.
Talep üretimin gerisinde kalırken şirket dördüncü çeyrekte yeni başlangıçları en aza indirmeyi planlıyor; bu durum devam eden yapım envanterini hafifçe yükseltirken spekülatif konut sayısını artırdı. Devendorf, yıl sonuna kadar satılan ve teslim edilen spekülatif konut sayısının hem teslimatlar hem de marjlar açısından kilit bir faktör olacağını belirtti.
Smith Douglas, dördüncü çeyrekte 800 ila 875 konut teslimatı, 310.000 ila 320.000 dolar ortalama satış fiyatı ve yüzde 15.5 ila yüzde 16.5 arasında brüt kâr marjı bekliyor. Devendorf, bekleyen sipariş marjının bu aralığın ortasına yakın veya biraz daha yüksek olduğunu, ancak envanteri hareketlendirmek için ek teşviklerin sonuçlar üzerinde baskı yaratabileceğini söyledi.
Şirketin iptal oranı üçüncü çeyrekte yaklaşık yüzde 11 olarak gerçekleşti ve bir önceki yıla göre esasen değişmedi. Devendorf, şirketin iptalleri önlemek için halihazırda bekleyen siparişte olan alıcılara ek teşvikler sağlama ihtiyacı duymadığını belirtti.
İpotek finansmanı konusunda Devendorf, 30 yıllık sabit faizli bir ipoteği sübvanse etmenin maliyeti arttıkça şirketin yüzde 4.99 oranında 5/1 ayarlanabilir oranlı ipotek (ARM) sunmaya yöneldiğini söyledi. Satışların yaklaşık yüzde 25 ila yüzde 30'unun vadeli taahhüt içerdiğini belirten şirket, talebi desteklemek için teşvikler kullanmaya devam etmeyi bekliyor.
Arsa Görüşmeleri ve Büyüme Beklentileri
Smith Douglas çeyreği 5.9 milyon dolar nakit ve 101.4 milyon dolar ödenebilir senede karşılık 95.5 milyon dolar net borçla tamamladı. Net borcun net defter kapitalizasyonuna oranı, 2025 sonundaki yüzde 6.6'dan yüzde 17.9'a yükseldi. Şirket, döner kredi tesisi kapsamında 204.1 milyon dolarlık borçlanma tabanı kullanılabilirliği bildirdi.
Yeni bölümler genişledikçe önümüzdeki yıl topluluk sayısının ve hacminin her birinin yüzde 15 ila yüzde 20 artabileceğini öngörüyoruz.
Konut üreticisi çeyrek sonunda 22.693 opsiyonlu arsa ve 517 sahip olunan, henüz başlanmamış arsa dahil olmak üzere toplam 24.724 arsa kontrol ediyordu. Bennett, şirketin arsa anlaşmalarını yeniden müzakere etme ve arsa edinme takvimlerini talebe daha iyi uyum sağlayacak şekilde ayarlama konusunda bazı başarılar elde ettiğini söyledi.
Devendorf, arsa geliştiricileri ve arsa bankacılığı ortaklarıyla yapılan görüşmelerin arsa fiyatlarını, edinme takvimlerini ve diğer şartları içerebileceğini belirtti. Bennett, arsa maliyetinin kendisinde çok az bir rahatlama görülmesine rağmen bazı arsa geliştirme maliyetlerinin yumuşadığını ifade etti. Genel inşaat maliyetlerinin yıldan yıla yatay seyrettiğini belirten Bennett, yerel iş gücü açığının bazı ücret artışlarına katkıda bulunduğunu kaydetti.
Şirket, değişken talebi gerekçe göstererek 2027 için resmi bir öngörüde bulunmadı. Bununla birlikte, soru-cevap oturumu sırasında Devendorf, yeni bölümler genişledikçe önümüzdeki yıl topluluk sayısının ve hacminin her birinin yüzde 15 ila yüzde 20 artabileceğini gördüğünü belirtti. Marjları ve bu satışları gerçekleştirmek için gereken teşvikleri temel belirsizlikler olarak tanımladı.
Smith Douglas Homes, Inc., öncelikle müstakil konutlar tasarlayan, inşa eden ve satan bir konut inşaat şirketidir. Şirket, ilk kez ev alacaklar, evini büyütmek isteyenler ve planlı topluluklarda yeni inşa edilmiş evler arayan diğer alıcılar dahil olmak üzere çeşitli alıcılara hizmet vermektedir.
