Harvard Araştırması ve Kiralık Konut Piyasasındaki Değişim
ABD'deki göçmenlik akışındaki keskin düşüş, ulusal kiralık konut piyasasında hissedilmeye başlandı. Harvard Üniversitesi Ortak Konut Çalışmaları Merkezi (JCHS) tarafından yayımlanan yeni bir analiz, yıllık kiracı hane halkı oluşumunun 2027 yılına kadar 400 binden fazla düşebileceği konusunda uyarıda bulunuyor.
Göçmenlikteki daralma, kiralık konut talebini doğrudan baskılıyor ve 2027'ye kadar hane halkı oluşumunu olumsuz etkileyecek.
Massachusetts eyaletinin Cambridge şehrinde JCHS araştırmacısı Daniel McCue tarafından bu hafta yayımlanan araştırma, ABD Nüfus Sayım Bürosu'nun (Census Bureau) 2026 yılı üçüncü çeyrek Konut Boşluk Anketi verilerine dayanıyor.
Söz konusu raporda, ulusal kiralık konut boşluk oranının bir önceki yılki %7.1 seviyesinden %7.6'ya yükseldiği, buna karşılık kiracı hane halkı sayısında yıllık bazda neredeyse hiçbir artış yaşanmadığı kaydedildi.
McCue, bu verilerin azalan göçmenliğin kiralık konut talebini ölçülebilir bir şekilde baskıladığına dair ilk toplu sinyali işaret ettiğini savunuyor.
Göçmen Akışı ve Kiralık Konut Piyasası Arasındaki Bağlantı
Önceki iki yıl içinde ülkeye gelen son dönem göçmenleri, göçmen odaklı kiracı hane halkı büyümesinin birincil motorunu oluşturuyor.
2024 yılında son gelen göçmenler yaklaşık 571 bin net yeni kiracı hane halkı oluşturdu.
JCHS'nin ABD Nüfus Sayım Bürosu'nun Amerikan Toplum Anketi (American Community Survey) verileri üzerinden yaptığı derlemelere göre, salgın sonrası dönemin zirvesi olan 2024 yılında, 2022'den bu yana ülkeye gelenler tarafından yaklaşık 571 bin net yeni kiracı hane halkı oluşturuldu.
Bu rakam, bu dalgalanmadan önceki dönem olan 2017-2019 yıllarında yıllık ortalama yaklaşık 300 bin olan seviyeyle karşılaştırılıyor.
Ev sahipliği piyasası ise oldukça farklı bir tablo ortaya koyuyor. Göçmen liderliğindeki ev sahibi hane halkları 2024 yılında yaklaşık 360 bin artış gösterdi ve bu rakam, ulusal çapta ev sahibi olunan konutlardaki toplam 940 binlik artışın yaklaşık %4orununu temsil etti.
Ev Sahipliği ve Kiralama Piyasasındaki Asimetri
Bu artışın sadece 72 binlik kısmı son gelen göçmenlerden kaynaklanırken, geri kalan kısmı ülkede en az on yıldır yaşayan göçmenleri yansıttı.
Daha uzun süredir ülkede bulunan göçmenler ev sahipliği artışlarını tetikliyor ve bu kanal politika değişimlerinden büyük ölçüde etkilenmiyor.
Söz konusu asimetri, göçmenlikteki geri çekilmenin neden en sert şekilde kiralık konut talebini vurduğunu açıklıyor. Son gelenler değil, daha uzun süredir ülkede bulunan göçmenler ev sahipliğindeki artışları sürüklüyor ve bu kanal, yakın vadeli politika değişimlerinden büyük ölçüde etkilenmiyor.
JCHS, son göçmenlerden kaynaklanan yıllık kiracı hane halkı oluşumunun 2024 yılındaki 571 binden 2027 yılına kadar yalnızca 132 bine düşeceğini öngörüyor.
Daha uzun süredir ülkede bulunan göçmen kiracıların tipik olarak neden olduğu net daralma —ki bu rakam 2022'den bu yana ortalama yıllık yaklaşık 200 bin hane halkı kaybına denk gelmektedir— hesaba katıldığında, göçmen liderliğindeki toplam kiracı hane halkı sayısı 2027 yılına kadar doğrudan gerileyebilir.
Demografik Eğilimler ve Brokerlar İçin Yeni Fırsatlar
JCHS Genel Direktörü Chris Herbert, haziran ayındaki bir panel tartışmasında demografik mantığı açıkça dile getirmişti. Herbert, 'Doğumların yavaşlaması ve bebek boomer kuşağının yaşlanması nedeniyle ölümlerin artması sebebiyle doğal nüfus artışında belirgin bir yavaşlama yaşıyoruz; bu nedenle hane halkı büyümesinin en büyük motoru göçmenlik olmuştur. Göçmenliğe yönelik baskı ise hane halkı büyümesini aşağı itmektedir' dedi.
Hane halkı büyümesinin en büyük motoru göçmenlik olmuştur ve göçmenliğe yönelik baskı bu büyümeyi aşağı itmektedir.
Mortgage brokerları için ise gevşeyen kiralık piyasası koşulları, ev sahibi olma yönünde bir dönüşüm fırsatı yaratıyor.
Realtor.com Baş Ekonomisti Danielle Hale nisan ayında yaptığı açıklamada, 'Birçok piyasada ev alma maliyetlerinin hafiflemesiyle birlikte, tasarruf etme konusunda bilinçli olan kiracılar için peşinat biriktirme konusunda düşündüklerinden çok daha gerçek bir fırsat doğuyor' demişti.
Answer Home Loans şirketinde konut kredisi danışmanı olan broker Matt Gouge, uzun vadeli kiracıları ev sahibi yapma dönüşümünün beklentilerin yeniden kalibre edilmesini gerektirdiğini belirtti.
Gelecek Dönem Konut Piyasası Görünümü
Gouge, Mortgage Professional America'ya yılın başlarında brokerların karşılaştığı konutun satın alınabilirliği zorlukları hakkında yaptığı açıklamada, 'İlk kez ev alacak biri olarak dört yatak odası, üç banyo ve 2 bin 800 feet kare beklememelisiniz' dedi ve ekledi: 'Başlangıç evi bir başlangıç evidir. Bu ilk evdir, bu bir basamaktır.'
Bir başlangıç evi bir başlangıç evidir; bu ilk evdir, bu bir basamaktır.
Yerli nüfusun yaşlanması nedeniyle önümüzdeki yirmi yıl boyunca hane halkı büyümesini daraltacağı zaten öngörüldüğünden, birleşen bu olumsuz rüzgarlar oldukça önemli boyutlardadır.
Zillow ve diğer tahmincilerin 2026 konut piyasası genel görünümünü şekillendirdiği gibi, demografik eğilimleri faiz döngüleriyle birlikte takip eden kredi kuruluşları, talebin nerede oluştuğunu ve nerede sessizce geri çekildiğini tespit etmek açısından daha avantajlı bir konumda olacaktır.
