Pandemi Dönemindeki Düşük Faizler Geride Kaldı
Sadece birkaç yıl önce potansiyel ev alıcılarının pandemi döneminde yüzde 3'ün altındaki mortgage faizleriyle karşı karşıya kaldığını hatırlamak bugün güç görünüyor. Çünkü günümüzün yeni ev alıcıları, oranların yeniden yüzde 7 aralığına döndüğü bir tabloyla karşı karşıya ve bu durum, pek çok kişinin konut piyasasına girmesini imkansız hale getiriyor.
Birçok genç alıcı için yüzde 3'ün altındaki mortgage faizleri bir referans noktası haline geldi; oysa bu oranlar tarihsel olarak olağanüstüydü. Dolayısıyla bugünün oranları, özellikle konut fiyatları da önemli ölçüde yüksekken kıyaslandığında pahalı gelebiliyor.
Öte yandan, mevcut ev sahiplerinin birçoğu pandemide sabitledikleri düşük oranları elinde tutmaya devam ederken, ilk kez ev alacakların böyle bir şansı bulunmuyor. First American Financial Corporation Baş Ekonomist Yardımcısı Odeta Kushi'nin yakın zamanda belirttiği gibi, bu kesimin 'teslim edilecek düşük faizli bir mortgage kredisi yok' ve bu nedenle bugünün oranlarıyla doğrudan yüzleşiyorlar.
Tarihsel Oranlar ve Alıcıların Hayal Kırıklığı
Mortgage faizleri 1980'lerin başlarında yüzde 18 seviyelerinde zirve yapmıştı. Ancak bugünün yeni ev alıcılarının o dönemleri hatırlaması pek olası değil ve bu durum, mevcut konut piyasasının ne denli karşılanamaz olduğunu düşündüklerinde hayal kırıklığı yaşamalarına yol açıyor.
İlk kez ev alacaklar yüzde 6'lık oranı kabullenip yüzde 5'leri umut ederken, mortgage faizleri adeta kararlı bir şekilde bir üst kademeye çıktı.
Yine de ilk kez ev alacakların çoğunluğu için yüzde 3 dönemi artık eskisi kadar yara açan bir konu değil. Birçok gayrimenkul danışmanı, müşterilerinin bu oranların geri gelmeyeceğini büyük ölçüde kabullendiğini ifade ediyor. Asıl can yakıcı olan ise bu yılın nasıl seyrettiği ve konut fiyatlarının ne kadar inatçı bir şekilde yüksek kaldığı.
Piyasadaki Son Veriler ve Affedilmeyen Fiyatlar
Freddie Mac verilerine göre mortgage faizleri, 26 Şubat'ta yüzde 5,98 ile en düşük seviyesine geriledikten sonra yeniden tırmanışa geçti ve 8 Ekim ile 15 Ekim haftalarında ortalama yüzde 7,40 ile Kasım 2023'ten bu yana en yüksek seviyesini gördü. Diğer yandan, Ulusal Emlakçılar Birliği verileri, mevcut ortalama konut fiyatlarının pandeminin ilk başladığı döneme kıyasla hala yaklaşık yüzde 25 daha yüksek olduğunu ortaya koyuyor.
Mortgage faizleri bu konut edinebilirliği meselesinin hikayesinin elbette yarısını oluşturuyor. Hikayenin diğer yarısı ise konut fiyatlarıdır. İlk kez ev alacak müşterilerim, yerel fiyatların pandemi dönemi düşük faizleri tarafından ciddi şekilde yukarı çekildiğinin fazlasıyla farkında.
Los Angeles'taki Christie’s International Real Estate Southern California ortak brokerı Ken Sisson, Fortune'a yaptığı açıklamada, ilk kez ev alacaklardan duyduğu en yaygın şeyin, yüzde 6'nın altındaki oranların teklif edilmemesinden duyulan hayal kırıklığı olduğunu belirtti. Sisson, son dönemde konut edinebilirliğinin 'önemli bir zorluk' haline geldiğini de sözlerine ekledi.
Peşinat Engeli ve Aile Desteği
Ancak aylık taksitleri ödeyebilecek durumda olan alıcılar bile çok daha büyük bir engelle karşı karşıya kalıyor: Peşinat. İkinci veya üçüncü kez ev alanların aksine, ilk kez ev alacakların bir sonraki alımları için yönlendirebilecekleri bir gayrimenkul sermayesi (özkaynağı) bulunmuyor.
Odeta Kushi, 'Bir kişi aylık mortgage ödemesini rahatça karşılayabilecek kadar kazandığında bile, peşinat ve kapanış masrafları için on binlerce dolar biriktirmek yıllar sürebilir' diyor. Kushi'nin yaptığı araştırmalar, aileleriyle birlikte yaşayan ve gelecekte ev sahibi olabilecek özellikler taşıyan yaklaşık 1,3 milyon 'gölge ev sahibi' genç yetişkini tanımlıyor.
Kushi, bu kişilerin birçoğunun daha yaşlı ve kariyerlerinde daha ileride olduğunu belirterek, 'Kendi hanelerini kurmayı ertelediler ve biriken tasarrufları bazılarının sonunda bu adımı atmasına yardımcı olabilir' değerlendirmesinde bulundu.
Değişen Piyasa Dinamikleri ve Müzakere Gücü
Ulusal Emlakçılar Birliği'nin perşembe günü yayımlanan 2026 Ev Alıcıları ve Satıcıları Profili'ne göre, ulusal çapta ilk kez ev alacakların yüzde 25'i peşinatları için aile veya arkadaşlarından gelen bir bağış ya da borçtan yararlandı.
Doğru evi doğru fiyata bulmak için zamana ve müzakere gücüne sahip olmanın elbette bir değeri vardır.
Yine de Kushi, fırsatı kaçırdığını düşünen ilk ev alıcılarının, faizler yüzde 3'ün altındayken ev satın almanın gerçekte nasıl bir şey olduğunu hatırlamaları gerektiğini vurguluyor. O dönemde çoklu teklif savaşlarının her yerde olduğunu, alıcıların rutin olarak şartlardan feragat ettiğini ve kıyasıya rekabetin konut fiyatlarını çift haneli yıllık oranlarla yukarı ittiğini hatırlatıyor.
Bugünün alıcıları daha yüksek borçlanma maliyetleri ve yüksek kalmaya devam eden fiyatlarla karşı karşıya olsa da, Odeta Kushi birçok piyasada dengenin diğer yönlerden onların lehine kaydığını belirtiyor. Konutlar piyasada daha uzun süre kalıyor, alıcıların daha fazla seçeneği bulunuyor ve satıcılar fiyat konusunda müzakere etmeye veya kapanış masraflarında yardım ya da faiz oranı düşürme (buydown) gibi teşvikler sunmaya daha istekli yaklaşıyorlar.
