Hayaletli Konut Piyasası ve Beklenmeyen Demografik Gerçeklik
JPMorgan Asset Management Baş Küresel Stratejisti David Kelly'ye göre konut piyasası 'hayaletler tarafından rahatsız ediliyor'. Kelly, 26 Ekim tarihli geniş yankı uyandıran araştırma notunda bu hayaletleri sıralıyor: On yıldan uzun süredir devam eden aşırı kolay para politikaları, gümrük tarifeleri, ev inşa etme maliyetini artırırken konuta ihtiyaç duyan insan sayısını sınırlayan göçmenlik politikaları ve faiz oranlarındaki dalgalanmaları konut sektörünü diğer her şeyden daha sert vuran bir Fed.
Bu durum, bu yüzyılın ilk on yılında yılda yaklaşık 1 milyon yeni konut ihtiyacı varken, önümüzdeki yıllarda yılda sadece 320.000 yeni konut ünitesine demografik bir ihtiyaç doğuruyor.
Ancak Kelly'ye göre en çok dikkat çekmesi gereken unsur, piyasada 'ortaya çıkmayan insanlar'. Kelly, ABD nüfus artışının önümüzdeki birkaç yıl boyunca yılda sadece 800.000 civarında olmasını beklediğini ifade ediyor. Ortalama bir hane halkının yaklaşık 2,5 kişiden oluştuğunu belirten Kelly, bu durumun 'yılda yalnızca 320.000 yeni konut ünitesine demografik bir ihtiyaç anlamına geldiğini', bu rakamın bu yüzyılın ilk on yılında yılda yaklaşık 1 milyon olduğunu kaleme alıyor.
Yetersiz Konut Arzı Efsanesi ve Boş Konut Oranları
Bu öngörü, Amerikalıların konut piyasası hakkında duyduğu hakim anlatıyla çelişiyor: Ülkenin yeterince konut inşa etmediği iddiası. Zillow, Temmuz ayında yaptığı bir tahminde, kira veya satış için boş duran evlerin sayısına kıyasla, akraba olmayan kişilerle aynı evi paylaşan ailelerin sayısını baz alarak 2024 yılı itibarıyla ABD'de yaklaşık 4,7 milyon konut açığı olduğunu tahmin etmişti. Kelly'nin değerlendirmesi ise ülkenin 'hala net bir aşırı arz durumunda' olduğu yönünde.
Konut inşasındaki düşüş, yapay zeka ile ilgili sermaye harcamalarındaki çok hızlı artışa kıyasla hâlâ nispeten mütevazı kalmaya devam ediyor.
Kelly, Fortune'a e-posta yoluyla yaptığı açıklamada, perşembe günü yayımlanan GSYH raporunun bunu doğruladığını belirtti. Konut inşasının üçüncü çeyrekte yeniden düştüğünü belirten Kelly, bunun 'son 10 çeyrekteki 8. konut inşaatı düşüşüne işaret ettiğini' söyledi. Ancak Kelly, 'konut inşasındaki düşüşün, yapay zeka ile ilgili sermaye harcamalarındaki çok hızlı artışa kıyasla hâlâ nispeten mütevazı kaldığını' vurguladı.
Göçmenlik Trendlerindeki Sert Düşüşler
Kelly, kaleme aldığı notta, bu yüzyılın ilk 20 yılında ABD nüfusunun yılda ortalama 2,4 milyon kişi arttığını -yaklaşık 1,5 milyonunun doğum eksi ölüm ve yaklaşık 900.000'inin net göç yoluyla gerçekleştiğini- belirtti. Doğal artışın 2025 yılında 520.000 ile zirve yaptığını yazan Kelly, nüfusun yaşlanması ve doğum oranlarının düşmesiyle birlikte bu artışın istikrarlı bir düşüş eğilimine geri döndüğünü ifade etti.
Sınır dışı edilme işlemleri artık yasal net göçü neredeyse tamamen dengeliyor; yasal göç pozitif kalmaya devam ediyor ancak küçülüyor.
Göçmenlik tarafındaki değişim ise çok daha sert oldu. Temmuz 2025'e kadar olan bir yıllık süreçte net uluslararası göç, bir önceki yılki 2,7 milyondan 1,3 milyona geriledi ve Nüfus Sayım Bürosu (Census Bureau), mevcut eğilimlerin devam etmesi halinde Temmuz 2026 itibarıyla bu rakamın yaklaşık 321.000 olacağını öngördü. Kelly, sınır dışı edilme işlemlerinin halihazırda yasal net göçü neredeyse tamamen dengelediğini, yasal göçün pozitif kalmaya devam etmekle birlikte küçüldüğünü tahmin ediyor. Kelly, göç denetimlerinin büyük ölçüde yönetimin yetkisinde olması ve Kongre ile Beyaz Saray'ın kapsamlı bir göçmenlik reformu tasarısında anlaşmasının olası görülmemesi nedeniyle, 'ara seçimlerin sonucundan bağımsız olarak' bu durumun sürmesini beklediğini belirtti.
Boş Ev Oranları ve Alıcı Trafiğindeki Zayıflama
Kelly, boş konut oranlarındaki artışa dikkat çekti. Son dört yılda kiralık konut boşluk oranının %5,6'dan %7,3'e, ev sahibi boşluk oranının ise %0,8'den %1,2'ye yükseldiğini kaleme aldı. Çarşamba günü açıklanan Nüfus Sayım verileri, üçüncü çeyrekte kiralık konut boşluk oranının bir önceki yılki %7,1'den %7,6'ya yükseldiğini gösterdi. 2024'ün ikinci çeyreği ile 2026'nın ikinci çeyreği arasında konut stokunun yaklaşık 2,8 milyon ünite arttığını belirtti.
Ulusal Konut Üreticileri Birliği'nin alıcı trafiği göstergesi, pandeminin başı hariç Nisan 2012'den bu yana en düşük seviyesi olan 18'e geriledi.
Alıcı sayısı ise önemli ölçüde azaldı. Ulusal Konut Üreticileri Birliği'nin (National Association of Home Builders) alıcı trafiği göstergesi, pandeminin başı hariç Nisan 2012'den bu yana en düşük seviye olan 18'e gerilerken, müteahhitlerin %43'ü fiyat indirimine gitti. Kelly, bu yıl konut başlangıçlarının 2019'dan bu yana en zayıf seviye olan 1,32 milyon olmasını bekliyor ve bu rakamın 2027'de 1,24 milyona gerileceğini öngörüyor.
Mortgage Oranları ve Fed Politikaları
Azalan alıcı sayısı, mortgage faizlerinin ucuzlamasını sağlamadı. Freddie Mac verilerine göre, 30 yıllık sabit faizli mortgage ortalaması geçen hafta %7,32 seviyesinde gerçekleşti. Kelly, bu oranın 50 yıllık ortalama olan %7,68'in altında olduğunu, ancak Ocak 2008 ile Aralık 2021 arasında bu oranın ortalama sadece %4,15 olduğuna dikkat çekti.
Bu dönemin bugünlerden ziyade bir anomali olduğunu kabul etmek önemlidir ve bir resesyon olmadan mortgage oranlarının %7,0'nin altına düşmesi için çok az neden vardır.
Kelly, notunda "Bu dönemin bugünlerden ziyade bir anomali olduğunu kabul etmek önemlidir" ifadelerine yer vererek, bir resesyon yaşanmadığı sürece "mortgage oranlarının %7,0'nin çok altına düşeceği yönünde çok az neden bulunduğunu" vurguladı. Kelly, Fed'in aralık ayında faiz artırmasını beklediğini ve zayıf konut piyasasının bu hamleyi bu döngünün son faiz artırımı haline getirebileceğini ifade etti. Fikrini neyin değiştirebileceği konusunda ise Fortune'a, "ücret artışlarının aniden hızlanması" veya Hazine enflasyon korumalı menkul kıymetlerinde fiyatlanan enflasyon beklentilerinin "önemli ölçüde artması" durumunda bunun mümkün olabileceğini söyledi.
Yapay Zeka Patlaması ve İnşaat Sektöründeki Maliyet Baskısı
Müteahhitler her iki taraftan da sıkışmış durumda. İnşaat işçisi bulmanın zor olduğunu belirten Kelly, sektördeki ücretlerin diğer alanlara kıyasla daha hızlı arttığını, bunun kısmen göçmenlikteki değişimlerden ve kısmen de veri merkezi inşaatlarının aynı işçiler için rekabet etmesinden kaynaklandığını kaleme aldı. Gümrük tarifeleri ve altyapı patlaması da malzeme maliyetlerini yukarı çekti.
Veri merkezlerinden kaynaklanan kaynak sıkışmasının 2027 yılında şiddetlenmesi muhtemeldir.
Kelly, yapay zeka patlamasının ev inşa maliyetine ne kadar eklediğine dair net bir rakam vermenin zor olduğunu Fortune'a belirtti. Ancak ağustos ayına kadar geçen bir yıllık sürede veri merkezlerine yapılan harcamaların %73 artarak yıllık 85 milyar dolarlık bir orana ulaştığını belirten Kelly, "veri merkezlerinden kaynaklanan kaynak sıkışmasının 2027 yılında şiddetlenmesinin muhtemel olduğunu" ifade etti.
Genç Nesil İçin Konut Kabusu
Bu piyasa dinamikleri en çok gençleri vuruyor. 2022'den bu yana ev sahipliğinin düştüğünü belirten Kelly, "35 yaş altı kesimde son dönemde çok daha keskin bir düşüş yaşandığını" ifade etti. Kelly bu durumu, "gençlerin evlenmek, yerleşmek ve kendi evlerinde bir aile kurmak yönündeki makul arzularını erteleyen bir gerileme" olarak nitelendiriyor.
Bu durum, gençlerin evlenmek, yerleşmek ve kendi evlerinde bir aile kurmak yönündeki makul arzularını erteleyen bir gerilemedir.
Bu düşüşün temel olarak mortgage oranlarıyla ilgili olup olmadığı sorulduğunda Kelly başka noktalara işaret etti. "Bunun, daha sıkı kredi standartları ile yaşlı hane halklarının daha büyük bir peşinat biriktirme şansına sahip olmasının bir kombinasyonu olduğunu düşünüyorum" dedi. Kelly'nin notundaki nihai tahmini ise net: Konut piyasası "şimdilik katlanılması gereken birçok kişisel konut kabusuyla birlikte hayaletli kalmaya devam ediyor."
