Vergi Düzenlemeleri ve Yatırım Teşviki
Mevcut vergi düzenlemelerinde yapılacak stratejik iyileştirmeler, kiralık konut piyasasına yönelik yatırımları teşvik edebilir ve kiracılar için konut kalitesini yükseltebilir. Mevcut düzenlemeler, kiralık konutlar el değiştirdiğinde sermaye kazancı vergilerini ve amortisman geri kazanımını tetiklemektedir. Bu ani ve yüksek vergi yükü beklentisi, mülk sahiplerini, binalar eski ve hatta bazen harabe durumda olsa bile mülklerini tutmaları gerekenden çok daha uzun süre ellerinde tutmaya teşvik etmektedir.
Eğer federal hükümet vergi rejimini değiştirerek, mülk sahiplerinin kiralık konut satışından elde ettikleri geliri benzer bir kiralık konuta yeniden yatırmaları durumunda sermaye kazancı vergilerini ertelemelerine izin verseydi, bu durum daha fazla yatırım çekecek, işlem sıklığını artıracak ve kazançlar artık kiralık konutlara yatırılmadığında hükümetin yine de vergi toplamasına olanak tanıyacaktı.
1031 Değişim Modeli: Bir Asırlık Uygulama
İlginç bir şekilde, bu düzenleme Amerika Birleşik Devletleri'nde 100 yıldan fazla bir süredir mevcuttur ve ilgili IRS düzenlemelerine atıfta bulunularak 1031 devri (rollover) olarak bilinmektedir. ABD'deki araştırmalar, bu devir sisteminin, aksi takdirde gerçekleşmeyecek olan milyarlarca dolarlık ek kiralık konut yatırımını kolaylaştırdığını göstermektedir. Kanada gibi ülkelerin de kaliteli kiralık konut stokunu korumak için yeni yatırım kanallarını memnuniyetle karşılaması gerekmektedir.
Kiracılar, ev sahiplerine kıyasla daha büyük bir karşılanabilirlik yükü ile karşı karşıyadır ve daha güçlü hükümet eylemlerine ihtiyaç duymaktadır. 2020 yılından bu yana federal teşvikler, kiralık konut inşaatını artırarak Kanada'nın on yıllardır süren amaca yönelik konut sıkıntısını gidermeye yardımcı olmuştur. Ancak, yeni konutlar kiralık stoku genişletse bile, eskiyen kiralık binaların bakımı için daha fazla önleme ihtiyaç duyulmaktadır.
Sistemin İşleyişi ve Sıkı Kurallar
1031 vergi devri bir vergi affı değil, bir vergi erteleme sistemidir ve katı kurallara tabidir. Yatırımcı, bir kiralık mülkü sattıktan sonra 45 gün içinde "benzer türde" (like-kind) bir yedek mülk belirlemelidir. İşlem ayrıca 180 gün içinde tamamlanmalıdır, aksi takdirde değişim geçersiz sayılır. Bazı raporlar, büyük ölçüde katı son tarihler nedeniyle değişimlerin neredeyse yüzde 30'unun başarısız olduğunu öne sürmektedir.
Ek bir güvence ise, yatırımcı yedek mülkü belirleyip satın alana kadar elden çıkarılan mülkten elde edilen geliri tutan tarafsız bir üçüncü taraf olan "nitelikli aracı" (qualified intermediary) kurumudur. Sermaye kazancı ertelenir ve elden çıkarılan mülkün düzeltilmiş maliyet temeli yedek mülke aktarılır; böylece yatırımcı kiralık gayrimenkulden tamamen çıkana kadar vergi yükümlülükleri devam eder.
Ekonomik Etki ve Vergi Geliri Analizi
ABD'deki benzer türdeki gayrimenkul değişimlerinden kaynaklanan geçici vergi geliri kaybı tahminleri konusunda bir fikir birliği bulunmamaktadır. Florida Üniversitesi'nden Profesör David C. Ling ve Syracuse Üniversitesi'nden Profesör Milena Petrova, 1031 devir işlemlerinin etkilerini incelemiştir. Ortak Vergilendirme Komitesi'nin, benzer türdeki değişimlerin 2019'dan 2023'e kadar 51 milyar ABD doları tutarında statik bir vergi geliri kaybı yaratmış olabileceğini tahmin ettiğini belirtmişlerdir. Ancak Ling ve Petrova, aynı dönemdeki toplam kaybın 20 milyar ABD dolarından daha az olduğunu tahmin etmişlerdir.
Bu tür değişimlere dahil olan mülklerin medyan değeri yaklaşık 575.000 ABD doları civarındaydı; bu da daha küçük, kurumsal olmayan yatırımcıların vergi ertelemesini daha fazla kullandığını göstermektedir. Ling ve Petrova'nın analizi ayrıca, benzer türdeki değişimlerin daha yüksek yatırıma, daha kısa elde tutma sürelerine ve daha düşük kaldıraç oranlarına yol açtığını göstermiştir.
İstihdam ve Yapısal Kalite Üzerindeki Etkiler
Ernst & Young (EY) tarafından yapılan bir makroekonomik çalışma, benzer türdeki değişimlerin doğrudan ve dolaylı faydalarının, hükümet gelirindeki ertelenmiş kayıptan çok daha ağır bastığını ortaya koymuştur. Sadece 2021 yılında, 1031 değişimleri 976.000 kişiye istihdam sağlamış ve 48,6 milyar ABD doları tutarında iş gücü geliri yaratmıştır. Bu işlemlerden elde edilen toplam katma değer 97 milyar ABD dolarını aşmıştır. Ayrıca, 1031 benzer türdeki değişimler, diğer federal, eyalet ve yerel vergi gelirlerinde 13,1 milyar ABD doları üretmiş ve 7,5 milyar ABD doları tutarında ek yatırımı desteklemiştir.
Vergi ertelemesi, kiralık binaların yapısal kalitesini de etkilemektedir. Binalar yaşlandıkça, düzenli aşınma ve yıpranma ile eskiyen ekipman ve yapısal unsurların değiştirilme maliyetleri artmaktadır. Kira artışlarının düzenlendiği bölgelerde, kira geliri ev sahiplerinin binaları iyi durumda tutmaları için yeterli olmayabilir.
Kanada Konut ve Mortgage Şirketi (CMHC) tarafından yakın zamanda derlenen 2021 Nüfus Sayımı verileri, kiralık binaların çok daha büyük bir kısmının (yüzde 7,3) ev sahibi tarafından kullanılan konutlara (yüzde 5,3) kıyasla büyük onarımlara ihtiyaç duyduğunu göstermektedir. CMHC raporu, zayıf yapısal kaliteyi olumsuz sağlık sonuçlarıyla ilişkilendirmekte ve "büyük onarım gerektiren konutların, iyi durumdaki konutlara göre küf veya mantar içerme olasılığının yaklaşık 13 kat, haşere istilasına uğrama olasılığının ise neredeyse dört kat daha fazla olduğunu" belirtmektedir. Kiralık piyasalarda likiditenin artırılması, sadece daha iyi konutlara değil, aynı zamanda iyi bakılan binalardaki kiracılar için daha iyi bir sağlığa da yol açmaktadır.
Sonuç: Yatırım ve Karşılanabilirlik
Ontario'daki belediye seçimlerinden önce yayınlanan yakın tarihli bir kamuoyu yoklaması, Torontoluların en önemli dört endişesinden üçünün yaşam maliyeti, konut karşılanabilirliği ve evsizlik olduğunu ortaya koymuştur. Kiracıların gelirleri ev sahiplerininkinden daha düşük olduğu için, kiralık konut karşılanabilirliğini iyileştirmek, toplumun giderek daha savunmasız hale gelen bir kesimine anında rahatlama sağlayacaktır.
Yeni kiralık konutlar kiraların ılımlı hale gelmesine yardımcı olurken, mevcut kiralık birimlere yapılacak ek özel yatırımlar hem konut stokunun kalitesini hem de kiracıların yaşam standartlarını daha da iyileştirecektir. 1031 devri gibi bir vergi erteleme sistemi, kiralık gayrimenkul piyasasına yeni yatırımlar çekecek ve hükümetlerin herkes için karşılanabilirliği iyileştirme taahhütlerini yerine getirmelerine yardımcı olacaktır.
