Mortgage Oranlarında Beklentiler
Federal ekonomik politikalar etrafındaki belirsizlik sürerken, konut piyasasını şu an doğrudan etkileyen ana unsur mortgage oranlarıdır. Bu nedenle, Temsilciler Meclisi'ndeki bir parti değişimi, bu oranların temel belirleyicilerini kökten değiştirmeyecektir. Freddie Mac verilerine göre 30 yıllık mortgage ortalaması geçen hafta yüzde 7,24 seviyesindeydi ve Ekim ayı ortasında yüzde 7,4 civarına yükselmişti.
Ulusal Emlakçılar Birliği'nin (NAR) bekleyen konut satışları endeksi Eylül ayında tüm zamanların en düşük seviyesine geriledi. ABD'deki konut satışlarındaki bu kısıtlamanın temelinde, İran savaşının enerji fiyatları üzerindeki etkisi, bütçe açıkları ve yapay zeka yatırımları için kullanılan devasa borçlanma miktarıyla bağlantılı yüksek enflasyon yatmaktadır.
Demokrat Bir Temsilciler Meclisi Senaryosu
Demokratların Temsilciler Meclisi'nde çoğunluğu sağlaması durumunda, önümüzdeki iki yılın denetim ve soruşturmalarla geçmesi beklenmektedir. Konut piyasası özelinde, Demokrat bir Meclis, Beyaz Saray'ın Fed üzerindeki baskısını ve Ocak ayında Fannie Mae ile Freddie Mac'e 200 milyar dolarlık mortgage destekli menkul kıymet satın almaları için verdiği talimatı soruşturabilir.
Yeni Kongre hangi konuyu ele alırsa alsın, yürütme organı üzerindeki bu yeni güç dengesi, tahvil piyasalarına Fed'in bağımsızlığı konusunda güven verebilir.
Ayrıca, Fannie Mae ve Freddie Mac'in kayyum yönetiminden çıkarılmasına yönelik her türlü plan, Demokrat bir Meclis tarafından daha yakından incelenecektir. Yönetim bu adımı Kongre olmadan atmaya çalışsa bile, vergi mükelleflerinin zararları ve yükselen mortgage oranları gibi konular üzerinden ciddi soruşturmalarla ve mahkeme celpleriyle karşı karşıya kalacaktır.
Compass-Anywhere birleşmesine yönelik soruşturmaların yeniden gündeme gelmesi muhtemeldir. Daha önce Adalet Bakanlığı'nın (DOJ) beklenen bir yıllık incelemesi, Compass'ın Başsavcı Yardımcılığı ofisine başvurusuyla atlatılmış ve bu durum Anywhere hissedarlarının toplu davasını tetiklemişti. Ayrıca, gümrük tarifeleri ve İran Savaşı politikalarının da gözden geçirilmesi beklenmektedir.
Yeni Kongre hangi konuyu ele alırsa alsın, yürütme organı üzerindeki bu yeni güç dengesi, tahvil piyasalarına Fed'in bağımsızlığı konusunda güven verebilir. Bu durum, piyasaların Aralık ayında beklediği Fed faiz artışı ve muhtemelen Ocak ayındaki bir diğer artış sonrası faiz oranlarındaki yükselişi dizginlemeye yardımcı olabilir.
Senato'da Demokrat Çoğunluğun Etkisi
Demokratların Senato'da kontrolü ele geçirmesi için dört koltuk kazanması gerekiyor. Senato, adayları onaylama yetkisi nedeniyle konut piyasası için Temsilciler Meclisi'nden daha kritik bir öneme sahiptir. Her Fed yöneticisinin Senato onayı alması gerekir; Demokrat bir Senato'nun, Fed'in kendi rotasını belirlemesine izin vermeyen adayları reddetmesi beklenmektedir.
Tahvil yatırımcıları, 'emirle faiz indiren' yöneticileri engelleyen bir Senato'yu memnuniyetle karşılayacaktır.
Yaklaşan boşluklar arasında, görev süresi Ocak 2028'de dolacak olan Powell'ın yönetim kurulu koltuğu ve Trump'ın görevden almaya çalıştığı Lisa Cook'un koltuğu bulunmaktadır. Emirle faiz indiren bir Fed, uzun vadeli faizleri yükselterek enflasyonu körükleyebilir. Tahvil yatırımcıları, 'emirle faiz indiren' yöneticileri engelleyen bir Senato'yu memnuniyetle karşılayacaktır.
Demokratlar, Senato Bankacılık Komitesi'nin kontrolünü ve celp yetkisini devralacaktır. Bankacılık Komitesi Demokratları, FHFA Direktörü Bill Pulte'den, kurumun genel müfettişlik (IG) fonunu 55 milyon dolardan 20 milyon dolara indirmesi nedeniyle bir oturum talep etti. Genel müfettiş, Pulte'nin kararları da dahil olmak üzere FHFA'yı denetlemektedir. Bütçe kesintileri, denetim kapasitesini fiilen daraltabilir.
FHFA, 2008 Konut ve Ekonomik İyileştirme Yasası ile Fannie Mae ve Freddie Mac'i düzenlemek ve gerekirse kayyum olarak hareket etmek üzere 'bağımsız bir kurum' olarak kurulmuştur. Ayrıca, bankalara kredi veren ve mortgage piyasasına para akışını sağlayan Federal Ev Kredisi Bankalarını da denetler. FHFA bağımsız olarak etiketlense de, başkanın kontrolündeki diğer yürütme organları gibi çalışmaktadır. Yüksek Mahkeme, Collins v. Yellen (2021) kararıyla FHFA direktörünün istendiği zaman görevden alınabileceğine hükmetmiş, bu da kurumların fiilen Beyaz Saray'a rapor vermesine yol açmıştır.
Fannie ve Freddie'de Yeniden Yapılandırma
Hazine Bakanı Bessent, önümüzdeki iki yıl içinde Fannie ve Freddie'de bir revizyon beklediğini belirtirken, mortgage spread'lerinin (farklarının) dar tutulmasının öncelikli olması nedeniyle yakın vadede bir adım atılmayacağının sinyalini verdi. Bu revizyon, devasa tahvil piyasası üzerindeki potansiyel etkisi nedeniyle endişe vericidir.
Konut piyasasındaki dramayı azaltan her şey, potansiyel ev alıcılarını piyasaya girmeye teşvik edecektir.
Fannie ve Freddie'nin kayyum dışı yeni bir varlıkta birleştirilmesinin, risk primini yansıtan spread'leri genişleterek mortgage oranlarını genel olarak yüzde 0,5 oranında artırabileceğine inanıyorum. Senato Demokratları, böyle bir revizyonun zaten stres altında olan konut piyasasını bozabileceğine dair endişelerini dile getirdiler. Demokrat bir çoğunluk, bu süreci muhtemelen yavaşlatacak veya önemli şartlar getirecektir. Konut piyasasındaki dramayı azaltan her şey, potansiyel ev alıcılarını piyasaya girmeye teşvik edecektir.
Bölünmüş Hükümet ve Piyasa İstikrarı
Ara seçimlerden sonra başkan fiilen 'topal ördek' konumuna düşse de, Temsilciler Meclisi'nin ve Senato'nun yeni siyasi gücünü dengelemeye devam edecektir. Bölünmüş bir hükümetin, 2026 harcamalarını yüzde 6 artıran ve bütçe açığını 2 trilyon dolara çıkaran bütçe açıklarını azaltması beklenmektedir. Bu durum, enflasyonu ve daha fazla faiz artışı ihtiyacını hafifletebilir.
10 yıllık tahvil getirilerinin düşmesi, mortgage oranlarının düşmesi için gerçek yoldur; ancak seçim sonrası yürütme ve yasama organları arasında mali konularda iş birliği beklenmemelidir. Washington'daki bu kilitlenme, piyasalardaki dramanın azalması anlamına gelecektir ki bu da ev alıcılarının şu anda kenarda beklemesinin bir nedenidir.
Sonuç
Kim kazanırsa kazansın, konut piyasası seçim takvimini değil, enflasyonu ve tahvil piyasasını takip edecektir. Bölünmüş bir hükümet tek başına mortgage oranlarını düşürmeyecektir, ancak tahvil yatırımcılarını huzursuz eden ve oranları yükselten hamleleri (Fed üzerindeki baskı, Fannie ve Freddie'de acele değişiklikler ve kontrolsüz bütçe açığı harcamaları) engelleyebilir. Washington, konut satın alınabilirliği için hızlı bir çözüm sunmamaktadır. Yine de, biraz daha az drama, kenarda bekleyen alıcılara tekrar piyasaya bakmaları için yeterli güveni verebilir.
