Konut Piyasasında Faiz Baskısı
Artan faiz oranları tüm ekonomide yankı bulmaya devam ediyor. Konut piyasasında ise ev alacaklar, mortgage faizlerinin yeniden %7 seviyesinin üzerine çıkmasıyla birlikte ciddi bir sıkışma hissediyor.
Hanehalkı gelirine oranla aylık mortgage ödemeleri şu anda oldukça yüksek seviyelerde.
Bu durum, konut erişilebilirliği açısından büyük bir önem taşıyor. Morningstar endüstriyel hisse senedi araştırmaları direktörü Suryansh Sharma, hanehalkı gelirine oranla aylık mortgage ödemelerinin şu anda oldukça yüksek seviyelerde olduğunu belirtiyor. Yüksek aylık ödemeler, birçok hane için başlangıç seviyesindeki evleri ulaşılmaz kılıyor. Ayrıca bu durum, ev satın alma ile kiralama arasındaki hesaplamaları değiştiriyor ve potansiyel satıcıları piyasanın dışında tutuyor.
Durgun Piyasa ve Satış İsteksizliği
Analistler, bu güçlerin envanter ve satışların zaten baskı altında olduğu durgun bir konut piyasasını daha da zorlayacağını ifade ediyor. Ulusal Emlakçılar Birliği (NAR) kıdemli ekonomisti ve gayrimenkul araştırmaları direktörü Nadia Evangelou, yüksek faizlerin alıcıların ev sahibi olmasını zorlaştırdığını, aynı zamanda mevcut ev sahiplerini de ellerindeki düşük faiz oranlarını kaybetmek istemedikleri için satış yapmaktan caydırdığını belirtiyor.
Yüksek faizler alıcıların ev sahibi olmasını zorlaştırırken, aynı zamanda mevcut ev sahiplerini de ellerindeki düşük faiz oranlarını kaybetmek istemedikleri için satış yapmaktan caydırıyor.
Freddie Mac verilerine göre, yeni 30 yıllık sabit faizli mortgage kredilerinde ortalama faiz oranı şu anda %7,18 seviyesinde. Faizler, geçen ay görülen %7,4'lük zirveye göre daha düşük olsa da, geçen yılın aynı dönemindeki ortalama seviyelerin yaklaşık bir tam yüzde puan üzerinde seyrediyor. Faizler, Ekim 2023'te %7,79 ile zirve yapmıştı. 2022 yılından önce ise faizler yirmi yıl boyunca %7 eşiğini aşmamıştı.
Bu ek yüzde puanlık artış, ev alıcıları ve genel olarak konut piyasası için büyük bir fark yarattı. Evangelou, mortgage faizleri %6,3 seviyesindeyken 10,4 milyon kiracı hanenin bir başlangıç evi alabileceğini, ancak faizler %7,3'e çıktığında bu sayının 8,7 milyona düştüğünü ifade ediyor. Ayrıca Evangelou'ya göre, mortgage faizlerindeki %1'lik bir artış, konut fiyatlarını %10 oranında yukarı çekebiliyor.
Mortgage Faizleri Neden Bu Kadar Yüksek?
Mortgage faizleri, özellikle 10 yıllık ABD Hazine tahvili olmak üzere tahvil piyasasını yakından takip ediyor. Enflasyonun yapışkanlığı, artan hükümet açıkları ve kısmen yapay zeka patlamasının körüklediği güçlü büyüme endişeleriyle bu yıl yükselen faiz oranları, mortgage faizlerini de yukarı taşıdı.
Daha güçlü bir ekonomi işler ve gelirler için iyidir. Ancak bu güç, enflasyonu ve uzun vadeli faiz oranlarını yüksek tutarsa, borçlanmayı da daha pahalı hale getirir.
Tahvil piyasası, potansiyel faiz indirimlerine veya artışlarına gerçekleşmeden önce tepki verme eğiliminde olduğundan, ABD Merkez Bankası'nın (Fed) para politikasına ilişkin bazı beklentiler de mortgage faizlerine yansımış durumda. CME FedWatch Aracına göre, piyasa katılımcıları şu anda Fed'in Aralık toplantısında 0,25 puanlık bir faiz artışı yapmasını ve 2027 yılının sonuna kadar bir veya iki çeyrek puanlık ek artış daha gerçekleştirmesini bekliyor.
NAR'dan Evangelou, ekonomik büyümeye katkıda bulunan ve konut talebini yüksek tutan aynı güçlerin borçlanma maliyetlerini de artırabileceğini ekliyor. Evangelou, "Daha güçlü bir ekonomi işler ve gelirler için iyidir. Ancak bu güç, enflasyonu ve uzun vadeli faiz oranlarını yüksek tutarsa, borçlanmayı da daha pahalı hale getirir" diyor.
Yüksek Faizlerin Etkisi ve 'Kilitleme Etkisi'
Morningstar'dan Sharma, birçok hane için finansal açıdan bakıldığında şu anda ev kiralamanın çok daha mantıklı olduğunu belirtiyor. Yüksek mortgage faizleri, aylık ödemeleri artırmanın ötesinde, "kilitleme etkisi" nedeniyle konut devrini ve mevcut konut satışlarını da baskılayabiliyor. Düşük faiz oranlarına sahip ev sahipleri, yeni aylık ödemeleri önemli ölçüde daha yüksek olabileceği için taşınmaya ve evlerini piyasaya sürmeye daha az istekli oluyor. Bu durum, potansiyel alıcıların yeni ev bulmasını daha da zorlaştırıyor.
Mortgage borçlularının %95'inden fazlası mevcut piyasa faiz oranlarının altında oranlara sahip ve %65'i piyasa oranlarının 2 puan altında oranlara sahip, bu da onları taşınmaktan güçlü bir şekilde caydırıyor.
Goldman Sachs ekonomisti Ronnie Walker, geçen ay yayınladığı bir raporda, mortgage borçlularının %95'inden fazlasının mevcut piyasa faiz oranlarının altında oranlara sahip olduğunu ve %65'inin piyasa oranlarının 2 puan altında oranlara sahip olduğunu belirterek, bu durumun taşınmayı güçlü bir şekilde caydırdığını yazdı. Walker, faizlerin 2020 ve 2021 yıllarında dip seviyeye ulaştığı dönemde yeniden finansman yapan borçlu dalgasının bu etkiyi güçlendirdiğini ifade ediyor.
Değişken Faizli Mortgage Kredileri (ARM)
Artan faizlerin bir diğer etkisi de, piyasa koşullarına göre yeniden ayarlanan ve daha düşük başlangıç faiz oranlarına sahip olan değişken faizli mortgage kredilerinde (ARM) görülen hafif artış oldu. Mortgage Bankacılar Birliği verilerine göre, 4 Kasım ile biten haftada değişken faizli mortgage kredileri, toplam mortgage başvurularının %11,4'ünü oluşturdu. Bu oran, üç ay önceki %7,9 seviyesinden yükseliş anlamına geliyor.
Daha fazla borçlu, başlangıç ödemelerini düşürmek için bu ortamda değişken faizli kredileri seçiyor.
MBA baş ekonomisti Mike Fratantoni yaptığı açıklamada, daha fazla borçlunun başlangıç ödemelerini düşürmek için bu ortamda değişken faizli kredileri seçtiğini ve bu kredilerin payının Eylül 2025'ten bu yana en yüksek seviyeye ulaştığını belirtti.
NAR'dan Evangelou, bu kredilerin kısa vadede satma veya yeniden finansman yapma olasılığı daha yüksek olan ilk kez ev alacaklar için daha mantıklı olabileceğini söylüyor. Ancak mortgage faizleri düşmezse, değişken faizli krediler risk taşıyor.
Morningstar'dan Sharma, değişken faizli kredi başvurularındaki artışın çok fazla abartılmaması gerektiği konusunda uyarıyor. Genel olarak değişken faizli krediler, mortgage piyasasının nispeten küçük bir kısmını oluşturuyor ve konut piyasasının yönünü değiştirecek kadar büyük değil. Sharma, piyasada değişken faizli kredilerin önemli ölçüde artacağına dair bir algı olduğunu ancak bunun gerçekleşmediğini belirtiyor.
Goldman Sachs'tan Walker, değişken faizli kredilerin artan payının teorik olarak kilitleme etkisini azaltabileceğini, ancak etkinin daha sınırlı kalmasını beklediğini yazıyor. Walker, bunun nedenini değişken faizli kredilerin ABD'deki toplam mortgage kredileri içinde hala çok mütevazı bir paya sahip olması ve bu kredilerin sadece küçük bir kısmının önümüzdeki yıllarda yeniden ayarlanmaya başlayacak olmasıyla açıklıyor.
Mortgage Faizleri Nereye Gidiyor?
Analistler, ev alacakların yakın vadede mortgage faizlerinde büyük bir düşüş beklememesi gerektiğini söylüyor. Kısa vadede, özellikle Aralık ayında beklenen bir diğer Fed faiz artışıyla birlikte faiz oranlarının yüksek kalması muhtemel. Enflasyon yüksek seyretmeye devam ederken, ekonomik büyüme de güçlü kalmayı sürdürüyor.
Konut piyasasında henüz dip noktayı gördüğümüzü düşünmüyorum.
Uzun vadede işler kolaylaşabilir. Goldman Sachs stratejistleri, nihai Fed faiz indirimleri tahminlerine dayanarak, 30 yıllık sabit mortgage faizlerinin 2027 yılının sonuna kadar %6,4'e düşmesini bekliyor.
Morningstar'dan Sharma da uzun vadede faizlerin düşmesini bekliyor. Ancak bu arada, durumun iyileşmeden önce kötüleşebileceğini belirterek, "Konut piyasasında henüz dip noktayı gördüğümüzü düşünmüyorum" diyor.
