Faizlerdeki Hafif Düşüş Alıcıları Cezbetmeye Yetmiyor
Mortgage faizleri geçen hafta alıcılara küçük bir nefes aldırır gibi oldu. Freddie Mac’in 30 yıllık sabit faiz ortalaması 5 Kasım’da üst üste üçüncü haftasında da gerileyerek yüzde 7.18 seviyesine indi. Ancak alıcılar yine de piyasadan uzak durmayı tercih etti. Konut alım mortgage başvuruları endeksinin geçen hafta yüzde 2 düşerek 131 puana gerilediği bildirildi; bu oran 1995 yılından bu yana kaydedilen en düşük altıncı haftalık veri olarak kayıtlara geçti. Ev sahibi olmaya çalışan kişilerin hareketlerine bakıldığında, piyasa son 30 yılın en düşük seviyelerine yakın seyrediyor.
Bu makas, aslında meselenin temelini oluşturuyor. Normal şartlarda faizlerdeki ufak bir düşüş, kararsız kalan alıcıları harekete geçmeye iterdi. Ancak artık bu durum piyasada neredeyse hiç karşılık bulmuyor çünkü piyasadaki finansal matematik aylar önce bozuldu.
2026 Yılı Umuttan Tersine Dönüşe Nasıl Evrildi?
Yıl oldukça umut dolu bir başlangıç yapmıştı. 30 yıllık mortgage faizi 26 Şubat’ta yüzde 5.98 ile dip seviyeyi görmüş, 10 yıllık ABD Hazine tahvili getirisi ise bir gün sonra yüzde 3.97 seviyesine dokunmuştu. Ancak sonrasında uzun vadeli borçlanma maliyetleri yeniden yükselişe geçti. 10 yıllık tahvil faizi 5 Ekim itibarıyla yüzde 5.31’e tırmandı. Geçtiğimiz aralık ayında politika faiz hedef aralığının üst sınırı yüzde 3.75’e çekilmiş, ardından 17 Eylül’de tekrar yüzde 4.00 seviyesine yükseltilmişti. Mortgage faizleri de bu trendi takip ederek ekim ortasında yüzde 7.40 ile zirve yaptı ve art arda yedi hafta boyunca yüzde 7 sınırının üzerinde kaldı.
Bu tablo, şubat ayından bu yana faizlerde 1.2 yüzde puanlık bir artış yaşandığı anlamına geliyor. 400 bin dolarlık bir konut kredisinde, aylık anapara ve faiz ödemesi yaklaşık 2 bin 393 dolardan 2 bin 709 dolara yükseldi. Bu rakam, aynı ev için her ay fazladan 316 dolar, yıllık bazda ise 3 bin 792 dolar daha fazla ödeme yapmak demektir.
Kilitlenme Efekti Piyasayı Her İki Yönden de Donduruyor
Elinde yüzde 3 ya da yüzde 4 oranlı mortgage kredisi bulunan milyonlarca ev sahibi, evini satıp yüzde 7’nin üzerinde yeni bir borç altına girmek için hiçbir geçerli sebebe sahip değil. Bu durum, satılık konut arzını düşük tutarken fiyatların yüksek kalmasına yol açıyor. Case-Shiller ulusal konut fiyat endeksi ağustos ayında 336.7 seviyesinde gerçekleşti; bu oran temmuz ayındaki 337.3'lük seviyenin hemen altında kalarak son bir yılın en yüksek seviyelerine yakın seyretti. Fortune dergisinin raporuna göre, ABD’deki rekor sayıdaki şehirde başlangıç seviyesindeki konutların fiyatı artık 1 milyon dolara ulaştı.
Alıcılar aynı anda hem zirvedeki fiyatlarla hem de yüzde 7 maliyetli parayla başa çıkmak zorunda kalıyor. Mevcut konut satışları eylül ayında, sağlıklı kabul edilen 4.5 milyon ila 5.5 milyonluk aralığın altında, yıllık 3.99 milyonluk bir hızla gerçekleşti. The Kobeissi Letter’ın aktardığına göre, konut alım başvuruları ocak ayından bu yana yüzde 32 düşüş gösterdi ve 2019 seviyelerinin yaklaşık yüzde 50 altında seyrediyor. Michigan Üniversitesi tüketici güven endeksi eylül ayında 48.1’e gerileyerek resesyon dönemleriyle özdeşleşen bir seviyeye indi.
İnşaatçılar ve Konut Sektörüne Bağlı İşletmeler Hasar Görüyor
İnşaat sektörü oyuncuları şimdiden geri adım atmaya başladı. Konut başlangıçları eylül ayında, mart ayındaki 1.52 milyonluk seviyeden gerileyerek 1.22 milyonluk yıllıklaştırılmış bir hıza düştü. İnşaat sektörü ekonominin genel yönünü 12 ila 18 ay önceden belirlediği için, bu yavaşlama 2027 yılına kadar zayıf bir ekonomik aktivitenin sinyalini veriyor. Gerçekleşmeyen her konut satışı aynı zamanda bir emlak komisyoncısının kazancını, bir kredi kuruluşunun ücretini ve mobilya veya tadilat siparişlerini de ortadan kaldırıyor.
Bu tablonun en büyük kaybedeni ise ilk kez ev alacak olan kesim. Ucuz kredilere ve birikmiş öz sermayeye sahip olan mevcut ev sahipleri bekleyebilir. Buna karşılık kiracılar, ellerinde sığınabilecekleri düşük faizli bir mortgage desteği olmaksızın tam ödeme şokuyla karşı karşıya kalıyor.
Piyasada Çözülme Belirtileri Neler Olacak?
10 yıllık Hazine tahvili getirisi yüzde 4.84 seviyesine gerilerken, ABD Merkez Bankası (Fed) faiz oranlarını yüzde 4.00 seviyesinde tutmaya devam ediyor. Buradaki en kritik soru, bu gevşemenin 30 yıllık mortgage faizini net bir şekilde yüzde 7’nin altına çekip çekemeyeceği ve haftalık alım başvuruları endeksinin buna yanıt olarak 131 seviyesinin üzerine tırmanıp tırmanamayacağıdır. Eğer faizler düşer ancak başvurular gerilemeye devam ederse, konut fiyatlarının artık piyasayı tıkayan asıl sınır haline geldiği anlaşılacaktır.
Bu durumdaki ilk gösterge, Case-Shiller endeksinde yıllık bazda yaşanacak bir düşüş olacaktır; bu da satıcıların nihayet erişilebilirliği yeniden tesis etmek için fiyatlarda indirime gitmeye başladığının işareti sayılır. Ay sonuna doğru açıklanacak olan ekim ayı mevcut konut satışları verileri, eylül ayındaki yüzde 1.5'lik tepkinin kalıcı olup olmadığını gösterecek.
