Giriş ve Haftalık Piyasa Takipçisi
Geçtiğimiz hafta konut kredisi (mortgage) faizleri düştü, talep istikrar kazandı ve konut stokunda belirgin bir düşüş yaşandı. Ancak talep ve stok verilerindeki bu değişimler tamamen mevsimsellikten mi kaynaklanıyor, yoksa son dönemde konut kredisi faizlerindeki düşüşle birlikte emlak piyasası genelinde bir değişim mi başladı? Gelin hafta sonu takipçisine bir göz atalım ve faizlerin son üç haftadır düşmesiyle verilerin bize ne söylediğini inceleyelim.
2026 HousingWire tahmin raporunda şu aralıkları öngörmüştüm: Konut kredisi faizlerinin yüzde 5,75 ile yüzde 6,75 arasında seyretmesi ve 10 yıllık tahvil getirisinin yüzde 3,80 ile yüzde 4,60 arasında dalgalanması bekleniyordu.
10 Yıllık Tahvil Getirisi ve Konut Kredisi Faizleri
Tahvil piyasasında son dönemde oldukça çılgın bir dönem yaşandı: Yüzde 5,35'lik kritik seviye ekim ayı başından bu yana korunmakla kalmadı, yaşanan tersine dönme hareketi de izlemek açısından oldukça olumluydu. Temsilciler Meclisi ve Senato'nun kontrolünü değiştiren ara seçimler, konut kredisi faizi denklemine yeni bir değişken daha ekledi. HousingWire Daily podcast programında Genel Yayın Yönetmeni Sarah Wheeler ile birlikte Kongre'nin konut kredisi faizlerini düşürmeye yardımcı olmak için neler yapabileceğini tartışmıştık.
Şimdilik 10 yıllık tahvil getirisinin omuz-baş-omuz formasyonu bir ölçüde geçerliliğini koruyor, ancak daha aşağı kırılma yönünde kıran kırana bir mücadele yaşanıyor. 10 yıllık tahvil getirisi yüzde 4,70'in altına inmedikçe ve arkasından tahvil alımları gelmedikçe konut kredisi faizleri konusunda çok fazla heyecanlanmamak gerekir; yine de son birkaç haftadır konut kredisi faizleri düştü ve talep istikrar kazandı.
Konut Kredisi Farkları (Spreads)
Konut kredisi farkları son zamanlarda kötüleşti ancak yine de çok yıllık dip seviyelerine yakın seyretmeye devam ediyor. Geleneksel olarak, konut kredisi faizleri 10 yıllık tahvil getirisiyle birlikte yükseldiğinde ve ardından büyük bir geri dönüş yaptığında —tıpkı 10 yıllık tahvil getirisinin yüzde 5,35'lik zirvesinden yüzde 4,82 seviyelerine gerilemesinde olduğu gibi— konut kredisi faiz oynaklığını sıkıştırmak amacıyla makas açılır ve farklar kötüleşir.
Bununla birlikte, eğer konut kredisi farkları şu anda çok yıllık dip seviyelerine yakın olmasaydı, konut kredisi faizlerini yüzde 7,25'in altına düşürme şansımız kalmazdı ve talep son zamanlarda istikrar kazanamazdı. Farkların bu yılın dip seviyelerinden yukarı hareket etmesiyle birlikte, farkların o seviyelere geri dönmesi durumunda konut kredisi faizlerinin yüzde 7'nin altında olacağı net bir şekilde görülebilir.
Tarihsel olarak konut kredisi farkları yüzde 1,60 ile yüzde 1,80 arasında değişmiştir. Geçen hafta farklar bir önceki haftadaki yüzde 2,23 seviyesinden yüzde 2,27'ye yükseldi.
Tarihsel Spread Karşılaştırmaları
Geçen haftanın konut kredisi faizlerini, bu yılın en iyi spread seviyeleri ve bu döngünün en kötü seviyeleriyle karşılaştıralım:
Eğer 2026 yılındaki en iyi spread seviyelerine sahip olsaydık, bugün konut kredisi faizleri yüzde 7,17 değil, yüzde 6,72 olurdu.
Eğer 2023 yılının en kötü konut kredisi spread seviyelerine sahip olsaydık, bugün konut kredisi faizleri yüzde 7,11 olurdu, yüzde 7,17 değil.
Haftalık Bekleyen Konut Satışları
Bekleyen konut satışları verilerimiz haftadan haftaya bir perspektif sunar, ancak tatiller ve kısa vadeli dalgalanmalar sonuçları etkileyebilir. Bu haftalık bekleyen satış verilerinin satış verilerine yansıması tipik olarak 30 ile 60 gün sürer.
Son üç haftanın kilit noktası şudur: Yüzde 7'nin üzerinde dahi olsa daha düşük faizler, haftalık bekleyen satışlarımızın da gösterdiği gibi talebi istikrara kavuşturmuştur. Tabii ki bu bir büyüme değil; konut kredisi faizleri yüzde 7,60 seviyelerine ulaştığında görülen belirgin yavaşlamanın ardından sadece bir istikrarlaşmadır. Son üç yıl ve 10 ayın verileri gösteriyor ki, konut talebi faizler yüzde 6,64'ün altına düşüp yüzde 6'ya doğru gerilediğinde büyüyor; yüzde 7'nin üzerindeyken mevsimsel talebin ötesinde çok fazla büyüme verisine sahip olmuyoruz. Geçen yıl bu zamanlar konut kredisi faizleri yüzde 6'ya doğru geriliyordu, bu nedenle yıllık bazdaki kıyaslamalar bir süre daha zor olacaktır.
Son iki yıla ait geçen haftanın bekleyen satış rakamları şu şekildedir: 2026 yılında 51.764, 2025 yılında ise 59.164.
Konut Alım Başvuruları
Konut kredisi faizlerinin yüzde 6,64'ün üzerine çıkması ve şu anda yüzde 7'nin üzerinde seyrederken 30 ile 90 günlük dönemi öngören konut alım başvurusu verileri zayıfladı. Haftadan haftaya küçük bir düşüş yaşandı; burada da istikrarı görebiliyorum ve yıllık bazdaki kıyaslamalar da oldukça zorlu geçecek çünkü geçen yıl bu zamanlar faizler yüzde 6'ya doğru geriliyordu. Yılın başlarında, faizler daha düşükken, bu yıl nerdeyse her hafta büyüme kaydetmişti.
2026 yılında bugüne kadarki alım başvurusu istatistikleri şu şekildedir: 16 pozitif haftalık veri, 24 negatif haftalık veri, 5 yatay haftalık veri, 10 hafta çift haneli yıllık büyüme, 25 hafta pozitif yıllık veri ve 15 negatif yıllık veri.
Konut Stoku Durumu
Konut stoku büyümesi bu yıl oldukça sakin seyretti; bazı haftalarda yıllık bazda düşüşler yaşandı. Bununla birlikte, konut kredisi faizleri yüzde 6,64'ün üzerine çıkıp ardından yüzde 7,60'a doğru yöneldiğinde stok büyümesinde bir hareketlenme gördük. Ayrıca geçen yıl faizler daha düşük olduğu için talep aralık ayında dokuz ayın zirvesine doğru ilerliyordu, yani bu durum stokta büyüme göstermeyi kolaylaştıracak bir baz etkisi yaratıyor.
Stok büyümesi, kolaylaşan baz etkilerine rağmen yüzde 7,18 oranında seyretmektedir.
Haftalık stok değişimi (30 Ekim - 6 Kasım): Stoklar 914.833'ten 902.740 adede geriledi.
Geçen yılın aynı haftası (31 Ekim - 7 Kasım): Stoklar 856.751'den 842.257 adede geriledi.
Yeni İlanlar
Yeni ilanlar tipik mevsimsel düşüş trendindedir; 2026 yılı, bu yıl birkaç kez haftalık 80.000'in üzerinde yeni ilanın verilmesiyle 2022'den bu yana en sağlıklı yeni ilan yılı olmuştur. Buradaki endişem, yüksek faizlerin satıcıların evlerini satışa çıkarmaktan vazgeçmesine neden olmasıydı —tıpkı 2022'nin ikinci yarısında olduğu gibi— ki bu durum arz ve talebe zarar verirdi. Ancak bu durum anlamlı bir şekilde gerçekleşmedi. Çoğu ev satıcısı aynı zamanda birer alıcıdır ve faizler bir miktar düştüğüne göre, 2026 yılı için yeni ilanlar açısından yılı pozitif bir notla kapatabileceğimiz görülüyor.
Normal bir piyasa ortamında, yoğun dönemlerde haftalık yeni ilanlar 80.000 ile 100.000 arasında değişir. Bağlam vermek gerekirse, konut balonu yıllarında yeni ilanlar birkaç yıl boyunca haftalık 250.000 ile 400.000 arasında seyrederdi.
Son iki yıla ait geçen haftanın yeni ilan verileri şöyledir: 2026 yılında 54.479, 2025 yılında ise 55.486.
Fiyat İndirimi Oranları
Tipik olarak, evlerin yaklaşık üçte biri satılmadan önce fiyat indirimlerine uğrar ve bu durum konut piyasasının dinamik doğasını yansıtır. Genel olarak bu yılki fiyat indirimi yüzdeleri geçen yıla göre daha düşük seyretti. Bu durum, faizler yüzde 6,64'ün ve ardından yüzde 7'nin üzerine çıkana kadar böyle devam etti; talep düştü ve yıllık fiyat indirimi yüzdesi yüzde 1 arttı.
2026 yılı konut fiyatı tahminimde, yıl genelinde ulusal bazda yüzde -0,62'lik bir düşüş öngörmüştüm. Konut fiyat artışı bu yıl pek bir yere gitmiyor ve çoğu konut fiyat endeksi yüzde 1 ile yüzde 2 arasında büyüme gösterdiği için yüzde -0,62'lik tahminim tutturulması zor olabilir. Ancak yüksek faizler ve artan fiyat indirimi yüzdesiyle birlikte tahmime daha yaklaşacağız. Kesinlikle, faizler yüzde 6,75'in üzerine çıkmasaydı fiyatlandırma verileri son yavaşlamayı göstermezdi.
Geçen haftanın fiyat indirimi yüzdesi: 2026'da yüzde 43, 2025'te ise yüzde 42 olmuştur.
Önümüzdeki Hafta: Enflasyon Haftası, İran Çatışması, Fed Konuşmaları ve Yapay Zeka Hisseleri
Bu hafta yapay zeka hisselerinin, özellikle CoreWeave hisse senedi fiyatının nasıl işlem göreceğini ve 10 yıllık tahvil getirisinin buna nasıl tepki vereceğini yakından takip etmek isteyeceksiniz. Şimdilik ikisi arasında ilginç bir korelasyon var, ancak zamanla bunun zayıflayacağını bekliyorum.
Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) ve Üretici Fiyat Endeksi (ÜFE) raporlarıyla birlikte yine bir enflasyon haftasındayız. Önümüzdeki 12 ay boyunca, eğer İran çatışması sona erer ve ticaret savaşı daha da kötüleşmezse, asıl soru tahvil tüccarlarının gelecekte iyileşebilecek olan mevcut enflasyon raporlarından ziyade bu iki faktöre daha fazla ağırlık verip vermeyeceğidir. Bu durum konut kredisi faizleri için büyük bir olumlu gelişme olurdu, ancak ticaret savaşını ve çatışmayı bitirmek yine de çok büyük çaba gerektirecektir. İkinci el konut satış verileri de açıklanacak ve tablonun çok iç açıcı olması beklenmiyor.
Ayrıca bu hafta çok sayıda Fed konuşması takip edilecek ve yetkililerin ne söyleyeceği ile tahvil piyasasının bunların argümanlarına nasıl tepki vereceği artık kritik önem taşıyor. Buna ek olarak, ara seçimler geride kaldığına göre, yetkililerden herhangi birinin çatışmanın ve ticaret savaşının sona ermesinin gelecekteki görünümleri için olumlu bir faktör olacağından bahsedip bahsetmeyeceğini izleyeceğim.
