Piyasa Bir Durgunluğa mı Sürükleniyor?
Fransa'nın emlak piyasası, yükselen konut kredisi faizleri ve ekonomik belirsizliğin satışları yavaşlatma tehdidiyle birlikte zorlu bir 2027 yılıyla karşı karşıya kalabilir. Geçtiğimiz yıl işlem hacimlerinde bir artış yaşanmasına rağmen, noterler piyasanın ivme kaybetmeye başladığını ve hem alıcıların hem de satıcıların taahhütte bulunma konusunda giderek daha tereddütlü hale geldiğini belirtiyor.
Birincil risk, fiyatlarda keskin bir düşüşten ziyade mevcut konut piyasasındaki işlem hacimleriyle ilgilidir. Yıl sonu, halihazırda devam eden projelerin tamamlanması ve bağış gibi mülk planlama işlemleriyle bir hareketlilik görebilir; bu durum noterlik ofislerinin faaliyetlerinde geçici bir artış sağlayabilir ancak piyasada genel bir toparlanmaya işaret etmeyebilir. 2027'nin başlangıcı özellikle dikkat gerektiriyor: kalıcı ekonomik ve bütçesel belirsizlikler, faiz oranları üzerindeki potansiyel baskı ve yaklaşan cumhurbaşkanlığı seçimi, hane halkını 'bekle-gör' duruşuna itebilir.
Notaires de France (Fransa Noterler Birliği) tarafından hazırlanan en son üç aylık rapor; satışları, konut fiyatlarını, konut kredisi faizlerini ve yeni inşaat projelerini inceleyerek piyasanın nereye gittiğini değerlendiriyor. Grubun raporu, Fransa'daki tüm mevcut konut satışlarını (en az beş yıllık veya birden fazla önceki sahibi olan mülkler) kapsadığı için emlak piyasasına ilişkin en kapsamlı veri setini oluşturuyor.
En güncel veri seti, Nisan-Haziran 2025 ile Nisan-Haziran 2026 arasındaki satışları kapsıyor ve mevcut eğilimleri yansıtmak için ön verileri kullanıyor. Ayrıca, konut kredisi faizleri ve yeni inşaat projeleri dahil olmak üzere piyasadaki gelecekteki eğilimleri öngörmek için çeşitli alanlardaki bilgileri derliyor.
Sarsılan Bir Piyasa mı?
Noterler, yüzeyin altına bakıldığında, olumlu dış görünüşlere rağmen emlak piyasasının zorlanıyor olabileceği konusunda uyarıyor. Ağustos 2025 ile Ağustos 2026 arasında, bir önceki yıla göre yüzde 3,6'lık bir artışla 951 bin mülk satışı kaydedildi. Görünüşte bu iyi bir haber ve piyasanın pandemi sonrası durgunluktan kurtulduğunu gösteriyor.
Piyasa, alım veya satım niyetinin eksikliğinden ziyade, ekonomik beklentiler ve ilerlemek için gereken koşullar konusundaki netlik eksikliğinden muzdarip.
Ancak, bu yıllık büyüme önemli ölçüde yavaşladı ve 2025'in sonunda yüzde 13 civarındaydı. Yıllık satış rakamları 2017'de görülenlerle karşılaştırılabilir düzeyde olsa da, o dönemde piyasa yükseliş trendindeydi; mevcut rakamlar ise piyasanın yatay bir seyir izlediğini ve sayıların dengelenmeye başladığını gösteriyor.
Noterler, 'Piyasa, alım veya satım niyetinin eksikliğinden ziyade, ekonomik beklentiler ve ilerlemek için gereken koşullar konusundaki netlik eksikliğinden muzdarip' değerlendirmesinde bulunuyor. Alıcılar karar vermek için daha fazla zaman harcıyor, daha agresif pazarlık yapıyor veya daha uygun koşulları beklerken planlarını erteliyor. Satıcılar tarafında ise bazıları mevcut piyasa değerlerini kabul etmekte zorlanıyor ve satışlarını ertelemeyi tercih ediyor. Alıcı ve satıcı beklentileri arasındaki bu boşluk, işlemler üzerinde bir fren görevi görüyor.
Fiyatlar Yeniden Düşecek mi?
Kapsanan ana dönemdeki emlak fiyat değişimlerine ilişkin veriler düzensizdi ve Fransa genelinde hemen hemen eşit ölçüde artış ve düşüşler görüldü. Daha önce iyi performans gösteren birçok şehir aniden keskin düşüşler yaşadı veya durgunlaştı. Aynı zamanda, birkaç küçük şehir fiyat artışları görmeye devam etti.
Piyasa, birkaç yıldır bir dizi kriz ve ekonomik şokla tanımlanan bir ortamda faaliyet göstererek istikrarlı bir zemine geri dönmekte zorlanıyor gibi görünüyor.
Bununla birlikte, tam verilerin bulunduğu son üç aya (Mart 2026 - Haziran 2026) ait veriler, Île-de-France bölgesinin bazı kısımlarındaki daireler dışında tüm kategorilerde ve alanlarda fiyatların düştüğünü gösteriyor. Bu, ulusal bazda konut fiyatlarında yüzde 1,3'lük ve daire fiyatlarında yüzde 0,7'lik bir düşüşü içeriyor. Bu düşüş, başkent Île-de-France bölgesi dışında (konutlar için yüzde 1,4, daireler için yüzde 0,8) çok daha belirgin olup, başkent çevresindeki fiyatlar daha az keskin düşüş gösteriyor.
Noterler, 'Piyasa, birkaç yıldır bir dizi kriz ve ekonomik şokla tanımlanan bir ortamda faaliyet göstererek istikrarlı bir zemine geri dönmekte zorlanıyor gibi görünüyor. Sağlık krizi ve ardından gelen enerji şokunun ardından, jeopolitik gerilimler ve kamu maliyesine ilişkin endişeler belirsizliği körüklemeye devam ediyor' diyor.
Konut Kredisi Faizleri Yükseliyor
Piyasayı etkileyen bir diğer faktör ise konut kredisi faizlerindeki sıçrama. Faiz oranları Temmuz ayındaki yüzde 3,30 seviyesinden Ağustos ayında yüzde 3,32'ye ulaştı ancak şu anda hızla yüzde 4'e yaklaşıyor. Bu durum, faiz oranlarını pandemi sonrası emlak durgunluğunun zirve yaptığı 2024 başındaki yüksek seviyelere geri döndürecektir.
Konut kredisi faizlerinin yüzde 4 sınırının ötesine geçmesi özellikle endişe verici bir eşik olacaktır. Bu, hane halkının gayrimenkul satın alma gücünü azaltacak ve projelerin daha fazla ertelenmesine yol açabilecektir.
Avrupa Merkez Bankası (ECB) tarafından yapılan faiz artışı, enflasyon ve özellikle yakıt gibi yüksek yaşam maliyeti giderleri, hane halkının daha yüksek konut kredisi maliyetleriyle başa çıkma kabiliyetine ilişkin korkuları tetikledi. Ancak bu yüksek faizlerden etkilenecek olanlar sadece ilk kez ev alacaklar değil.
Noterler, 'Konut kredisi faizlerinin yüzde 4 sınırının ötesine geçmesi özellikle endişe verici bir eşik olacaktır. Bu, hane halkının gayrimenkul satın alma gücünü azaltacak ve projelerin daha fazla ertelenmesine yol açabilecektir. Ayrıca, 2019 ile 2021 yılları arasında çok düşük faiz oranlarıyla kredi alan ev sahiplerinin hareketliliğini engelleme riski de taşıyor' uyarısında bulunuyor.
Yeni İnşaat Pazarı da Zorlanıyor
Fransa'nın kuşatılmış yeni inşaat pazarı da mevcut ekonomik koşullarla başa çıkmakta zorlanıyor. Noterler, 'Ekonomik ve düzenleyici belirsizlikler, yatırımcıların ve geliştiricilerin kararları üzerinde baskı oluşturmaya devam ederken, konut başlangıç hacmi uzun vadeli ihtiyaçları karşılamak için yetersiz kalıyor' diyor. Bu durum, kiraya vermek için satın alma programlarındaki değişiklikleri de kapsıyor.
Ekonomik ve düzenleyici belirsizlikler, yatırımcıların ve geliştiricilerin kararları üzerinde baskı oluşturmaya devam ederken, konut başlangıç hacmi uzun vadeli ihtiyaçları karşılamak için yetersiz kalıyor.
Ağustos 2026'da, yeni inşaatlar için konut izinleri Temmuz ayına göre hafif bir düşüş (yüzde 1,1) gösterdi. 2025'in 2. çeyreği ile 2026'nın 2. çeyreği arasında, satışa sunulan birim sayısı (mises en vente) yüzde 6,5 oranında düştü ve satış rezervasyonlarının iptalleri yüzde 7,5 oranında arttı. Ancak iyi haber olarak, Ağustos 2026'da inşaatına başlanan proje sayısı yüzde 4,1 oranında artış gösterdi; çok birimli inşaatlarda ise daha güçlü bir artış (yüzde 4,9) kaydedildi.
Enerji Verimliliği Önemini Koruyor
Son olarak noterler, bir mülkün enerji derecelendirmesinin (DPE) 2026'nın ikinci çeyreğine kadar satışlar üzerindeki etkisini değerlendirdi. Noterler, 'C ve D sınıfı evler, satışların sırasıyla yüzde 23 ve yüzde 35'ini oluşturdu; bu, 2 ve 3 puanlık bir artış anlamına gelirken, daha az verimli evlerin (E sınıfı) payı 5 puan düşerek yüzde 20'ye geriledi' dedi.
İklim değişikliği, mülkler arasındaki değerleme farklarını genişletebilir; bu, evlerin 'yeşil değeri' konusunda halihazırda gözlemlenen etkilerin bir uzantısıdır.
Eğilim 2026'ya kadar devam etti ve 'C' sınıfı evler artık satışların yüzde 27'sini oluşturuyor. 'E' sınıfı mülklerin satışlarında da 2025'te yüzde 20 iken 2026'da yüzde 17'ye bir düşüş görüldü. Ancak, C sınıfı için satışların sadece yüzde 18'ini ve D sınıfı için yüzde 32'sini gören daha küçük dairelerde değişiklikler daha az belirgindi.
Noterler, 2024 yılında daha küçük mülkleri daha az sert bir şekilde sınıflandırmayı amaçlayan sınıflandırma değişikliklerinin bunu etkilemiş olabileceğini belirtiyor. Uzun vadede iklim değişikliği, mülkler arasındaki değerleme farklarını genişletebilir. Yaz konforu, ısıya maruz kalma, konum ve doğal riskler gibi faktörler, alıcıların kararlarını ve mülklerin değerlemesini giderek daha fazla etkileyebilir.
