Mortgage Faizleri ve Hazine Tahvili İlişkisi
Mortgage faiz oranlarını tahmin etmek için kullanılan en yararlı göstergelerden biri, 10 yıllık ABD Hazine tahvili getirileridir. Mortgage faizleri ve 10 yıllık Hazine tahvili getirileri genellikle aynı yönde hareket eder; ancak mortgage faizleri, kredi verenlerin ek riskleri hesaba katması nedeniyle genellikle daha yüksektir. Bu fark 'spread' (getiri farkı) olarak bilinir ve mortgage faizlerinin nereye gidebileceğini tahmin ederken bu farkı dikkate almamız gerekir.
Bu noktadan hareketle ilk adım, ekonomistlerin önümüzdeki 5 yıl içinde Hazine tahvili getirilerinin nereye gideceğine dair beklentilerine bakmaktır. Bir tahmin oluşturmak için uzman ekonomik projeksiyonlarını, yapay zeka kullanılarak derlenen verilerle birleştiriyoruz.
Ekonomistlerin 5 Yıllık Hazine Tahvili Tahmini
Deloitte Touche Tohmatsu Ltd. Küresel Ekonomisti Michael Wolf, Deloitte Küresel Ekonomi Araştırma Merkezi'nin Eylül ayı güncellemesinde firmanın önümüzdeki 5 yıla ilişkin Hazine tahvili getiri beklentilerini özetledi.
Geçen yılın ikinci yarısında üç kez çeyrek puanlık faiz indirimine gittikten sonra, ABD Merkez Bankası (Fed) rotasını değiştirdi ve Eylül ayı toplantısında faiz oranlarını artırdı. Şimdi Fed'in bu yılın sonundan önce bir kez daha faiz artırmasını bekliyoruz.
Wolf, 'Geçen yılın ikinci yarısında üç kez çeyrek puanlık faiz indirimine gittikten sonra, ABD Merkez Bankası (Fed) rotasını değiştirdi ve Eylül ayı toplantısında faiz oranlarını artırdı. Şimdi Fed'in bu yılın sonundan önce bir kez daha faiz artırmasını bekliyoruz. Tüketici harcamalarındaki büyüme ve enflasyon 2027'de ılımlı hale geldikçe, Fed'in o yılın sonunda tekrar faiz indirimlerine başlayacağını öngörüyoruz. 10 yıllık Hazine tahvili getirisine ilişkin beklentilerimizi önemli ölçüde yükselttik' ifadelerini kullandı.
Deloitte'un 10 yıllık Hazine tahvili için 5 yıllık tahmini şu şekildedir: 2027 yılı için yüzde 4,70, 2028 yılı için yüzde 4,30, 2029 yılı için yüzde 4,20, 2030 yılı için yüzde 4,20 ve 2031 yılı için yüzde 4,20.
Bu arada, Kongre Bütçe Ofisi (CBO), 10 yıllık Hazine tahvili getirisinin 2031 yılına kadar yüzde 4,4 seviyesine ulaşacağını ve 2036 yılına kadar bu seviyede kalacağını öngörüyor. Anthropic'in Claude yapay zekası, bu tahminleri aşağıda kullanacağımız bir konsensüs tahmininde derledi.
Beş Yıllık Getiri Farkı (Spread) Tahmini
Belirtildiği gibi, 10 yıllık Hazine tahvili ile 30 yıllık sabit mortgage faizleri arasında bir fark bulunmaktadır. İkisi arasındaki bu fark, son yıllarda 2,5 yüzde puanı civarında seyretmiştir. Bu, farkın yüzde 2'nin altında (ve genellikle 1,5'e yakın) olduğu 2010-2020 dönemine kıyasla önemli bir değişikliktir.
10 yıllık Hazine tahvili altı hafta içinde yüzde 4,74'ten yüzde 5,25'e ve 30 yıllık mortgage faizi yüzde 6,71'den yüzde 7,40'a yükseldi. Fed, Eylül 2026'da faiz artırdı. Tüm senaryolar önemli ölçüde yukarı yönlü revize edildi.
2,0 yüzde puanlık bir fark kullanıldığında, Hazine tahvilleri ve mortgage faizlerinin karşılaştırması şu şekildedir: 10 yıllık Hazine tahvili faizi yüzde 4, fark 2 yüzde puanı olduğunda mortgage faizi yüzde 6 olur.
Yakın tarihli bir örnek vermek gerekirse: 15 Ekim itibarıyla 30 yıllık sabit mortgage faizi yüzde 7,40 ve 10 yıllık Hazine tahvili getirisi yüzde 5,098 seviyesinde kapandı. Aradaki fark 7,40 eksi 5,09 eşittir 2,31 yüzde puanı olarak gerçekleşti.
Claude yapay zekası, revize edilmiş analizinde farkın yakın zamanda önemli ölçüde açıldığına dikkat çekti. Claude'un fark varsayımları için temel senaryosu, 2027'de 2,15 yüzde puanından başlayıp 2031'de kademeli olarak 1,98 yüzde puanına düşmektedir.
Claude, '10 yıllık Hazine tahvili altı hafta içinde yüzde 4,74'ten yüzde 5,25'e (artı 51 baz puan) ve 30 yıllık mortgage faizi yüzde 6,71'den yüzde 7,40'a (artı 69 baz puan) yükseldi. Fed, Eylül 2026'da faiz artırdı. Tüm senaryolar önemli ölçüde yukarı yönlü revize edildi' notunu düştü.
İyimser ve Kötümser Senaryolar
Bu tahmin, farkın kademeli olarak normalleştiği, enflasyonun hafiflediği ve Fed'in 2027 sonlarından itibaren yavaşça faiz indirdiği bir temel senaryoya dayanmaktadır. Ancak Claude yapay zekası ayrıca bir 'iyimser' (bull) ve bir 'kötümser' (bear) tahmin de hazırladı.
İyimser senaryoda: 'Fed 2027 başında politika değişikliğine gider, enflasyon yüzde 2'ye döner, yapay zeka borç döngüsü ılımlılaşır.' Bu durumda Claude, 30 yıllık konut kredisi faizlerinin 2027'de yüzde 6,55'ten 2031'de yüzde 5,38'e gerileyeceğini öngörüyor.
Kötümser senaryoda ise: 'Getiriler yüzde 6'yı aşar, mali sarmal oluşur ve yapay zeka borç çılgınlığı vade primini yüksek tutar.' Bu senaryoda Claude, 30 yıllık mortgage faizinin 2027'de yüzde 7,7'den başlayıp 2028'de yüzde 8,05'e çıkacağını ve ardından 2031'e kadar kademeli olarak yüzde 7,25'e düşeceğini öngörüyor.
