Konut Piyasasında Faiz Baskısı Derinleşiyor
Ev sahibi olmayı hedefleyen Amerikalılar, gelecek yıla kadar devam etmesi beklenen yüksek mortgage faiz oranları nedeniyle satın alınabilirlik açısından oldukça zorlu bir piyasa ile karşı karşıya.
Mortgage faizlerindeki bu yükseliş, geçen yıla kıyasla piyasa aktivitesini oldukça yavaşlattı. - Mortgage Bankers Association Başekonomisti Mike Fratantoni
30 yıllık sabit mortgage faiz oranları, yılın başından bu yana bir tam yüzde puanından fazla artış gösterdi. Freddie Mac verilerine göre, 8 Ocak'ta %6,16 olan oranlar, 29 Ekim itibarıyla %7,24 seviyesine yükseldi.
En güncel veriler, Ekim ayı başında %7,4 ile 2023 sonbaharından bu yana görülen en yüksek seviyeye ulaşan oranlarda son haftalarda mütevazı bir düşüş olduğunu gösteriyor.
Düşük Faizli Ev Sahipleri Satış Yapmaktan Kaçınıyor
Fratantoni, konut satın alma başvuru hacminin geçen yılın aynı dönemine göre yaklaşık %15 düştüğünü, yeniden finansman (refinance) başvurularının ise çok daha fazla azaldığını belirtti. Bunun temel nedeni olarak, mevcut faiz seviyelerinde insanların kredilerini yeniden yapılandırmaları için yeterli teşvikin bulunmaması gösteriliyor.
Pandemi döneminde insanlar %3'ün altında 30 yıllık sabit mortgage faiz oranlarına sahipti. 2022'deki enflasyon artışı bu oranları ikiye katladı ve piyasada hareketliliği kısıtlayan bir kilitlenme yarattı. - Mike Fratantoni
Bu durum, mevcut mortgage kredilerinde düşük faiz oranlarına sahip olan ev sahiplerinin, yeni bir mortgage almanın daha yüksek faiz oranlarını beraberinde getireceği gerçeği nedeniyle evlerini satıp taşınmaya isteksiz oldukları bir dinamik yarattı.
Fratantoni, pandemi dönemindeki rekor düşük faiz oranlarını hatırlatarak, insanların %3'ün altında 30 yıllık sabit faiz oranlarına sahip olduğunu belirtti. 2022'de enflasyondaki ani yükselişin mortgage faizlerini ikiye katladığını ve bunun da son yıllarda faizler arttıkça hareketliliği azaltan bir 'kilitlenme' dinamiği yarattığını ifade etti.
Fratantoni, 'Şimdi mortgage faizleri tekrar yükselirken, bu etki daha da güçlenecek' diyerek, konut satışları ve inşaat hızının, alıcıların satın alınabilirlik endişeleriyle boğuşması nedeniyle önümüzdeki yıl yavaşlamasını beklediğini ekledi.
Satın Alınabilirlik İçin 'Üç Ayaklı Tabure' Teorisi
Fratantoni, konut sahibi olmanın satın alınabilirliğinin mortgage faizleri, konut fiyatları ve hane halkı gelirlerinden oluşan 'üç ayaklı bir tabure' tarafından belirlendiğini açıkladı.
Durum biraz daha iyiye gidiyor ancak mortgage faizlerindeki bu ani yükseliş şu an için kesinlikle en büyük engel. - Mike Fratantoni
Mortgage faizleri yüksek seyretmeye devam ederken, konut fiyatları gelirlerle kıyaslandığında yüksek kalmaya devam ediyor ancak ülkenin bazı bölgelerinde ılımlı bir seyir izliyor. Öte yandan, ücret artışları ABD'nin büyük bölümünde kira ve konut fiyat artışlarını geride bırakıyor.
Fratantoni, 'Durum biraz daha iyiye gidiyor ancak mortgage faizlerindeki bu ani yükseliş şu an için kesinlikle en büyük engel ve özellikle ilk kez ev alacaklar için satın alınabilirlik koşulları zorlu olmaya devam ediyor' dedi.
2027 Tahmini: Faizler %7'nin Üzerinde Kalacak
Mortgage Bankers Association'ın faiz oranlarına ilişkin görünümü, mevcut seviyelerden bir miktar rahatlama olacağını yansıtsa da, oranların 2027 yılında da %7'nin üzerinde kalması bekleniyor.
Mevcut tahminimiz, 30 yıllık sabit mortgage faiz oranının 2027 boyunca %7'nin üzerinde kalacağı yönünde. - Mike Fratantoni
Fratantoni, 'Beklentimiz, yaşadığımız bu ani yükselişin biraz abartılı olduğu yönünde; bu nedenle faizlerin biraz düşeceğini ancak birkaç ay önce tahmin ettiğimiz seviyelerin üzerinde kalacağını düşünüyoruz. Mevcut tahminimiz, 30 yıllık sabit mortgage faiz oranının 2027 boyunca %7'nin üzerinde kalacağı yönünde' dedi.
Fratantoni sözlerini şöyle tamamladı: 'Bu durum jeopolitik gelişmelere, Orta Doğu'da yaşananlara, petrol fiyatları ve enflasyon üzerindeki etkilere; ayrıca Fed'in izleyeceği muhtemel yola ve çok büyük federal bütçe açıkları ile büyüyen federal borcun yarattığı baskıya karşı çok hassas olacak. Bu faktörler, özellikle uzun vadeli faizler üzerinde yukarı yönlü bir baskı oluşturuyor.'
