Mortgage Faizlerinde Sınırlı Geri Çekilme
Freddie Mac tarafından açıklanan verilere göre, ABD genelinde 30 yıllık sabit oranlı mortgage (konut kredisi) ortalaması bir önceki haftadaki yüzde 7.32 seviyesinden yüzde 7.24'e geriledi. Bu düşüş, faizlerde art arda görülen ikinci haftalık gerilemeye işaret etse de oranlar hâlâ Kasım 2023'ten bu yana görülen en yüksek seviyelere yakın seyrediyor ve bir yıl önceki yüzde 6.17'lik oranın oldukça üzerinde bulunuyor.
Mortgage oranları, şu an üç yılın zirvesinde bulunuyor ve bu durum konut satışlarında, mortgage başvurularında ve ticari gayrimenkul piyasalarında keskin bir yavaşlamaya neden oluyor. — Mike Fratantoni, Mortgage Bankers Association Baş Ekonomisti
Ekim ayı ortalarında kısa süreliğine yüzde 7.4 ile üç yılın zirvesini gören faizler, o tarihten bu yana yalnızca marjinal bir düşüş gösterdi. Bu durum, 2026 yılının başlangıç seviyesinin bir tam yüzde puanından fazla üzerinde kalmalarına neden oluyor. ABD Merkez Bankası'nın (Fed) Ekim toplantısında politika faizini sabit tutması ve piyasaların yılın son toplantısında bir faiz artışı daha beklemesi, mortgage maliyetlerinin yüksek kalmasında temel belirleyici olmaya devam ediyor.
Alıcılar ve Satıcılar Bekle-Gör Politikasında
Mortgage faizlerinin üst üste altı hafta boyunca yüzde 7'nin üzerinde kalması, 2023'ün sonundan bu yana kaydedilen en uzun yüksek faiz serisini oluşturdu. Bu tablo, birçok potansiyel ev alıcısını bekleme hattında tutarken, elinde daha düşük faizli kredi bulunan mevcut ev sahiplerinin de mülklerini satışa çıkarak ev değiştirmesini engelliyor ve piyasayı tam anlamıyla bir çıkmaza sürüklüyor.
İşin ironik yanı, arz koşulları açısından bakıldığında şu an alıcılar için son yılların en iyi dönemlerinden biri yaşanıyor, fakat bu durum maliyetlerin o kadar yüksek olduğu bir döneme denk geldi ki, çok daha az insan bundan yararlanabiliyor. — Asad Khan, Redfin Kıdemli Ekonomisti
Redfin, bu tablonun yarattığı maliyet yükünü somut rakamlarla gözler önüne seriyor. Buna göre, 500 bin dolarlık bir ev alımında anapara ve faiz için ödenmesi gereken aylık mortgage ödemesi, faizlerin kısa süreliğine yüzde 6'nın altına gerilediği Şubat ayı sonuna kıyasla yaklaşık 333 dolar daha yüksek. 1 milyon dolarlık bir konutta ise bu artış yaklaşık 666 doları buluyor. Her iki hesaplama da yüzde 20 peşinat varsayımına dayanıyor.
Redfin verilerine göre, ABD'deki medyan konut satış fiyatı son üç yılı aşkın süredir ilk kez yıllık bazda düşüş gösterirken, tipik aylık mortgage ödemesi de şirket kayıtlarındaki tüm zamanların en yüksek seviyelerine yakın seyrediyor. Öte yandan, arz ve talep dengesi Eylül ayında sert bir şekilde tersine döndü; satıcı sayısı alıcıları neredeyse yüzde 63 oranında aştı. Bu oran, verilerin tutulmaya başlandığı 2013 yılından bu yana kaydedilen en geniş makas olarak kayıtlara geçti.
Konuya ilişkin değerlendirmede bulunan Redfin Kıdemli Ekonomisti Asad Khan, 'İşin en ironik yanı, arz koşulları açısından bakıldığında şu an alıcılar için son yılların en iyi dönemlerinden biri yaşanıyor' diyerek ekledi: 'Ancak bu durum, maliyetlerin o kadar yüksek olduğu bir döneme denk geldi ki, çok daha az insan bu avantajdan yararlanabilecek güce sahip.'
Konut Üreticileri ve İnşaat Sektöründe Daralma
Ulusal Konut İnşaatçıları Birliği (NAHB) ve Wells Fargo ortaklığıyla hazırlanan konut üreticisi güven endeksi, yüksek mortgage faizleri, iş gücü açığı ve artan malzeme maliyetleri gerekçe gösterilerek son 14 yılın en düşük seviyesine geriledi.
Biz öngörü ufku dahilinde mortgage faizlerinde herhangi bir önemli gerileme beklemiyoruz. — Mike Fratantoni
ABD Nüfus Sayım Bürosu (Census Bureau) verilerine göre, Eylül ayında yeni tek ailelik konut satışları yüzde 0.6 oranında hafif bir düşüş kaydetti. Tipik bir yeni konut fiyatı, 2026 yılı için şu ana kadar rapor edilen dokuz ayın yedisinde gerileme kaydetti. Mortgage Bankers Association Baş Ekonomisti Mike Fratantoni, öngörü ufku dahilinde mortgage faizlerinde herhangi bir belirgin rahatlama beklediklerini ifade etti.
Yatırım Portföyleri İçin Anlamı ve Piyasaya Etkileri
Yüksek seyreden faiz oranları aylık ödemeleri yukarı iterken, satış momentumunu soğutuyor ve müteahhit güvenini zedeliyor. Sonuç olarak; konut sektörüyle bağlantılı hisse senetleri, kredi kuruluşları ve inşaat malzemesi tedarikçileri, haftalık bazda yaşanan ufak gerilemelere rağmen finansman maliyetlerinin yüksek kalması nedeniyle baskı altında kalmaya devam ediyor.
S&P 500 bu yıl yaklaşık yüzde 13 yukarıda ancak yapay zeka sektörü çıkarıldığında neredeyse yüzde 40 oranında şirket dört aydan uzun süredir yüzde 20'den fazla ekside seyrediyor. — Jackson, Briefs Finance Yatırım Araştırmaları Direktörü
Öte yandan, S&P 500 endeksi bu yıl yaklaşık yüzde 13 oranında yükseliş kaydetse de, yapay zeka (AI) sektörü hariç tutulduğunda endeks bir ayı piyasasında (düşüş trendinde) bulunuyor; şirketlerin yaklaşık yüzde 40'ı dört ay veya daha uzun süredir yüzde 20'den fazla değer kaybı yaşamış durumda.
Briefs Finance Araştırma Direktörü Jackson, yatırımcıların dikkat etmesi gereken beş temel tehdide işaret ediyor: Yükselen faiz oranları, yapışkan enflasyon, yapay zeka tarafından desteklenen kırılgan bir ekonomi, zorluk çeken bir İngiltere ekonomisi ve yüksek petrol fiyatları. Uzmanlar, yatırımcıların bu süreçte dolar dışındaki fırsatlara, gelişen piyasalara ve risk yönetim stratejilerine odaklanmasını tavsiye ediyor.
